Guvernul României

Ordonanța de urgență nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe

Text publicat în M.Of. al României.

În vigoare de la 08 aprilie 1999

Acest document poate avea modificări ulterioare. Cumpărați documentul în formă actualizată sau alegeți un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată.

Pagina 1 din 3

Cumpără forma actualizată

sau autentifică-te

  •  

În temeiul prevederilor art. 114 alin. (4) din Constituția României,

Guvernul României emite următoarea ordonanță de urgență:

CAPITOLUL I Protecția chiriașilor

Secțiunea 1 Prelungirea și încheierea anumitor contracte de închiriere

Art. 1. - Modificări (1), Acțiuni respinse (7), Jurisprudență (30)

Durata contractelor de închiriere pentru suprafețele locative deținute de stat sau de unitățile administrative ale acestuia la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, cu destinația de locuințe sau folosite de unități de invățământ, de așezăminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal înregistrate, de sindicate sau de organizații neguvernamentale, aflate în curs de executare, se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.

Art. 2. - Modificări (1), Acțiuni respinse (11), Jurisprudență (29)

Durata contractelor de închiriere încheiate după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele cu destinația de locuință redobândite de foștii proprietari sau de moștenitorii acestora anterior intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de cel mult 3 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.

Art. 3. -

Durata contractelor de închiriere încheiate după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafețele locative folosite de unități de învățământ sau de așezăminte social-culturale, redobândite de foștii proprietari sau de moștenitorii acestora anterior intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de 3 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.

Art. 4. -

Pentru imobilele - terenuri și construcții - redobândite de foștii proprietari sau de moștenitorii acestora și folosite la data cererii de retrocedare de unități de învățământ, de așezăminte social-culturale sau de instituții publice, proprietarul va încheia, la cererea locatarului, un contract de închiriere pe o durată de 3 ani.

Art. 5. - Acțiuni respinse (4), Jurisprudență (5)

Pentru imobilele - terenuri și construcții -, precum și pentru suprafețele locative cu destinația de locuință, privatizate după 1 ianuarie 1990 o dată cu societățile comerciale care le dețineau în proprietate ca locuințe, locuințe de serviciu, cămine pentru salariați, așezăminte social-culturale sau unități de învățământ, proprietarul va încheia, la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș care ocupă efectiv locuința, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.

Art. 6. - Modificări (1), Acțiuni respinse (12), Jurisprudență (30)

În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de cel mult 3 ani.

Art. 7. - Acțiuni respinse (5), Jurisprudență (15)

Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe de urgentă. Jurisprudență (1)

Art. 8. -

Durata contractelor de închiriere pentru garajele deținute de stat la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia.

Art. 9. - Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (20)

(1) În cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz. Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (7)

(2) Proprietarii, persoane fizice sau juridice private, vor înregistra noul contract de închiriere la organul fiscal teritorial. Modificări (1)

(3) Persoana juridică, care a deținut sau a administrat locuința, va comunica chiriașului titular al contractului de închiriere, în scris, cu confirmare de primire, în termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuinței, faptul că începând cu această dată poate să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul care a redobândit locuința. În același timp este obligată să pună la dispoziție proprietarului, fără plată, copii de pe contractul de închiriere și de pe anexele la acesta. Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (1)

Art. 10. - Acțiuni respinse (10), Jurisprudență (51), Reviste (1), Referințe în cărți (1)

(1) În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (24)

(2) Chiriașul sau fostul chiriaș este obligat să comunice proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, cererea pentru încheierea unui nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării. Modificări (1), Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (5)

(3) În cazul în care chiriașul sau fostul chiriaș comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuința pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinței înăuntrul acestui termen îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale. Acțiuni respinse (5), Jurisprudență (5)

Art. 11. - Acțiuni respinse (9), Jurisprudență (36), Referințe în cărți (1)

(1) Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș. Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (20)

(2) Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale. Acțiuni respinse (29), Jurisprudență (7)

Art. 12. - Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (3)

În cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă, contractul de închiriere transferându-se, la cerere, după caz:

a) în beneficiul soțului sau al soției, dacă este menționat în contract și dacă a locuit efectiv împreună cu titularul; Jurisprudență (1)

b) în beneficiul descendenților sau al ascendenților, dacă aceștia erau menționați în contract și dacă au locuit efectiv împreună cu titularul. În cazul minorilor și al incapabililor, care nu au reprezentant legal, autoritatea tutelară este obligată să asigure asistență pentru încheierea, modificarea sau încetarea contractului de închiriere, după caz; Jurisprudență (1)

c) în beneficiul altor persoane, dacă acestea erau menționate în contract și dacă au locuit efectiv împreună cu titularul cel puțin un an.

Art. 13. - Modificări (1), Acțiuni respinse (9), Jurisprudență (19)

Prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică: Jurisprudență (2)

a) în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriași cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art. 2-7;

b) în cazul contractelor de închiriere pentru spațiile cu destinația de locuințe, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menționați în contract sunt proprietari ai unei locuințe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuință corespunzătoare după data de 1 ianuarie 1990, în aceeași localitate. Fac excepție contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menționați în contract au redobândit, în calitate de foști proprietari sau moștenitori ai acestora, locuințe care sunt efectiv ocupate de chiriași persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituție publică; Acțiuni respinse (5), Jurisprudență (3)

c) chiriașului care refuză să preia în folosință o altă locuință pusă la dispoziție în condițiile prezentei ordonanțe de urgență de către fostul proprietar sau de moștenitorii acestuia ori de către autoritățile publice locale;

d) în cazul litigiilor determinate de refuzul chiriașilor cărora li s-a notificat să încheie uh nou contract de închiriere cu proprietarul potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996, republicată; Jurisprudență (2)

e) în cazul litigiilor dintre proprietar și chiriaș având ca obiect schimbul obligatoriu de locuințe;

f) în cazul chiriașilor care au subînchiriat locuința fără consimțământul scris al proprietarului; Jurisprudență (1)

g) în cazul chiriașilor care au schimbat total sau parțial destinația ori structura interioară a locuinței fără consimțământul scris al proprietarului și fără aprobările legale; Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (2)

h) chiriașului care a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăinat fără drept părți din acestea; Jurisprudență (2)

i) chiriașului care are un comportament ce face imposibilă conviețuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinței;

j) în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 a înstrăinat-o sub orice formă, inclusiv prin schimb;

k) în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 a ipotecat-o, a concesionat-o sau a încheiat un contract de leasing pentru o parte sau pentru întreaga locuință;

l) în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 a închiriat-o în totalitate sau în parte. Dacă locuința a fost închiriată în parte, prevederile prezentului articol se aplică numai pentru suprafața din locuință, închiriată de persoana care a cumpărat-o în baza Legii nr. 112/1995.

Secțiunea a 2-a Reînnoirea contractului de închiriere

Art. 14. - Acțiuni respinse (10), Jurisprudență (40), Reviste (1)

(1) La expirarea termenului de închiriere chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii. Modificări (1), Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (20)

(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive: Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (6)

a) locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, numai dacă sunt cetățeni români cu domiciliul în România; Jurisprudență (5)

b) locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență; Jurisprudență (2)

c) chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere; Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (6)

d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i). Jurisprudență (1)

(3) Proprietarul este obligat să ii notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b). În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. c) și d) notificarea se face cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului. Modificări (1), Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (6)

(4) Sunt permise mai multe reînnoiri succesive. Jurisprudență (3)

(5) Chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locațiunea nu s-a reînnoit. Chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie, precum și toate cheltuielile pentru servicii și întreținere, aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința. Modificări (1), Jurisprudență (4)

Art. 15. - Jurisprudență (6)

(1) În cazul chiriașilor notificați pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. (2) lit. a) și b) și ale căror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt sub nivelul salariului mediu net pe economie, precum și în cazul celor care au dreptul la locuințe sociale potrivit Legii nr. 114/1996, republicată, consiliile locale sunt obligate să le pună la dispoziție, cu prioritate, o locuință corespunzătoare în termen de un an de la data cererii chiriașului. Modificări (2)

(2) Chiriașul este obligat să înregistreze cererea de locuință la consiliul local în termen de 30 de zile de la data notificării. Jurisprudență (1)

(3) Sunt interzise, sub sancțiunea nulității absolute, contractele de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință, încheiate de consiliile locale cu persoane fizice sau juridice cu nerespectarea ordinii de prioritate prevăzute la alin. (1).

(4) În cazul în care consiliile locale nu au putut pune la dispoziție chiriașului o locuință corespunzătoare în termenul prevăzut la alin. (1), contractul de închiriere se prelungește pentru o perioadă de cel mult 6 luni de la data expirării sale, după care sunt aplicabile prevederile cap. II privind schimbul obligatoriu de locuință. Modificări (1), Jurisprudență (2)

Art. 16. - Modificări (2), Jurisprudență (1)

(1) Chiriașii ale căror contracte de închiriere nu s-au reînnoit pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. (2) lit. a) și b) au prioritate la acordarea înlesnirilor prevăzute de Legea nr. 114/1996, republicată, în vederea dobândirii de locuințe corespunzătoare.

(2) Nerespectarea ordinii de prioritate prevăzute la alin. (1) atrage obligarea la plata unor despăgubiri echivalente cu cel mult jumătate din valoarea creditului necesar solicitat.

Art. 17. -

Persoana prevăzută la art. 14 alin. (2) lit. a) trebuie să ocupe locuința în termen de 60 de zile de la data părăsirii acesteia de către chiriaș și pentru o perioadă care nu poate fi mai mică de un an de la data mutării efective în locuință.

Art. 18. - Acțiuni respinse (3), Jurisprudență (11)

(1) În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței. Jurisprudență (7)

(2) Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul și cu respectarea condițiilor prevăzute de prezenta ordonanță de urgență, ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. Oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere. Jurisprudență (1)

(3) Dacă chiriașul notifică proprietarului intenția de a cumpăra locuința, sub condiția obținerii unui împrumut pentru plata prețului, contractul de închiriere se prelungește cu 6 luni. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriașul pierde dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței. Modificări (1)

(4) Exercitarea cu rea-credință a dreptului de preemțiune atrage răspunderea civilă a chiriașului pentru daunele cauzate proprietarului.

Art. 19. - Jurisprudență (3)

(1) Dacă locuința a fost vândută unui terț în condiții sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.

(2) La mutarea din locuință chiriașul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului. Jurisprudență (1)

Art. 20. - Jurisprudență (3)

(1) Dreptul chiriașului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se exercită potrivit dispozițiilor Codului de procedură civilă, privind ofertele de plată și consemnațiuni, care se aplică în mod corespunzător. Procesul-verbal încheiat cu executorul judecătoresc pentru a constata primirea plății de către terțul cumpărător sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată și consemnarea au fost declarate valabile ține loc de titlu de proprietate pentru fostul chiriaș. Jurisprudență (1)

(2) Oferta de plată urmată de consemnațiune, făcută de chiriaș pentru a se subroga în drepturile cumpărătorului, este irevocabilă.

Art. 21. - Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (6)

Dispozițiile art. 18-20 privind dreptul de preemțiune al chiriașului și dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere. Cumpărătorul este dator să respecte contractul de închiriere încheiat în scris și înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepția cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzării a fost prevăzută în contractul de închiriere.

Art. 22. - Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (7)

(1) Notificarea prealabilă a chiriașului de către proprietar privind refuzul de a reînnoi contractul de închiriere se face prin executorul judecătoresc și trebuie să indice motivul refuzului. Jurisprudență (2)

(2) În cazul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabilă a chiriașului trebuie să indice numele, prenumele, cetățenia, domiciliul, precum și legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soț a persoanei îndreptățite.

(3) În lipsa notificării ori în caz de nulitate a acesteia pentru neîndeplinirea condițiilor prevăzute la alin. (1) și (2) și la art. 14 alin. (3), contractul de închiriere se reînnoiește în condițiile art. 14 alin. (1). Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (4)

CAPITOLUL II Schimbul obligatoriu de locuință Modificări (1), Acțiuni respinse (1)

Art. 23. - Acțiuni respinse (13), Jurisprudență (3)

(1) Proprietarii au dreptul să ceară și să obțină mutarea chiriașilor din spațiile cu destinația de locuință pe calea unui schimb obligatoriu.

(2) Pentru aceasta, proprietarul este obligat să pună la dispoziție chiriașului, cu contract de închiriere, un alt spațiu cu destinația de locuință în aceeași localitate sau într-o altă localitate, cu acordul chiriașului și cu respectarea suprafeței locuibile minime de 15 m2 persoană. Modificări (1)

(3) Dacă locuința oferită în schimb este proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie de către aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul inițial.

Art. 24. - Acțiuni respinse (8), Jurisprudență (2)

(1) Chiriașul nu este obligat să se mute, dacă în locuința care i se oferă în schimb nu i se asigură suprafața locuibilă și numărul de camere la care este îndreptățit conform anexelor nr. 1 și 2 la prezenta ordonanță de urgență, dar nici nu poate pretinde o suprafață locuibilă sau un număr de camere mai mare decât cele la care este îndreptățit potrivit prezentei ordonanțe de urgență sau decât cele pe care le deține cu chirie și nici condiții mai bune de locuit decât cele pe care le are în locuința din care urmează să se mute. Jurisprudență (1)

(2) Nu i se va putea cere chiriașului să se mute într-o locuință insalubră și nici să accepte o locuință lipsită de dependințele strict necesare - bucătărie, baie, WC -, prevăzute în contractul de închiriere a locuinței din care urmează să se mute.

(3) Chiriașul nu va putea însă să invoce, ca motiv al refuzului de a se muta, faptul că locuința oferită este situată într-un cartier periferic, că este mai puțin confortabilă datorită felului diferit de încălzire, că nu are scară de serviciu sau că are dependințele în folosință comună, în măsura în care îi este asigurată utilizarea lor, că nu are curte ori datorită etajului la care se află locuința oferită în schimb. Modificări (1)

(4) În cazul în care locuința din care urmează să se mute chiriașul are și garaj, acesta poate fi evacuat și din garaj, chiar dacă proprietarul nu îi oferă chiriașului un alt garaj la schimb. Modificări (1)

Art. 25. - Acțiuni respinse (12), Jurisprudență (3)


Pentru a vedea documentul fără paginare, ai nevoie de un abonament Lege5!

;
se încarcă...