Universul Juridic nr. 3/2019

Încheierea de carte funciară și soluționarea litigiilor având ca obiect încheieri de carte funciară
de Oliviu Puie

22 martie 2019

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

Cumpără forma completă
  •  

I. Considerații generale. Reglementare

În contextul legislativ actual, regimul cadastrului și publicității imobiliare este reglementat atât prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare(1) , după care, noul Cod civil, în vigoare de la data de 1 octombrie 2011, consacră Capitolul II Titlului preliminar dispozițiilor cu caracter general referitoare la publicitatea drepturilor, a actelor și faptelor juridice, urmând ca Titlul VII al Codului să fie consacrat cărții funciare, prin care sunt reglementate unele aspecte referitoare la înscrierile în cartea funciară, dispoziții care se aplică în completarea legii speciale, respectiv, Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, dacă dispozițiile legii speciale nu conțin anumite dispoziții cuprinse în noul Cod civil.

În anul 2014 a fost emis, în aplicarea prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, Ordinul directorului general al Agenției Naționale pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară(2) , prin care au fost abrogate expres vechile acte normative, respectiv: respectiv: Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 633/2006 prin care a fost aprobat Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară; Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 prin care a fost aprobat Regulamentul privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară.

În toate statele moderne un sistem modern, complex și complet de evidență imobiliară se realizează ca sistem integrat în care cadastrul și publicitate imobiliară sunt activități distincte care se află într-o strânsă conexiune și interdependență reciprocă. Este ceea ce se consacră în prezent prin lucrările sistematice de cadastru și carte funciară, având ca finalitate evidența funciară ca sistem integrat.

Sub acest aspect, în vederea realizării dezideratului asumat de România privind simplificarea procedurilor de înscriere în cartea funciară a proprietăților imobiliare și a înscrierii din oficiu în cartea funciară a proprietăților imobiliare, potrivit art. 9 alin. (23) și (26) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare republicată în anul 20215, se instituie Programul național de cadastru și carte funciară, aprobat prin H.G. nr. 294/2015 privind aprobarea Programului național de cadastru și carte funciară 2015-2023(3) în scopul înregistrării gratuite a imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, realizării planului cadastral al imobilelor și deschiderii cărților funciare la nivelul tuturor unităților administrativ-teritoriale.

II. Încheierea de carte funciară. Limitele controlului exercitat de către registratorul de carte funciară

După înregistrarea cererilor și atestările asistentului-registrator privind inexistența sau existența unei piedici pentru efectuarea înscrierilor solicitate, precum și a înscrisului în temeiul căruia se cere înscrierea, registratorul dispune prin rezoluție întocmirea încheierii de carte funciară, făcându-se mențiunea în acest sens pe înscrisul original sau în copie legalizată, în condițiile legii. Registratorul dispune prin încheiere admiterea sau respingerea cererii de înscriere(4).

Rezultă, așadar, că o primă categorie de acte emise în aplicarea Legii nr. 7/1996 o reprezintă încheierile prin care registratorul de carte funciară admite sau respinge cererile de înscriere în cartea funciară a imobilelor ori radierea acestora din cartea funciară.

Cu privire la natura juridică a încheierilor de carte funciară pronunțate de către registratorul de carte funciară, Curtea Constituțională, înainte de intrarea în vigoare noului Cod de procedură civilă și înainte de republicarea Legii nr. 7/1996, ca efect al intrării în vigoare a noului Cod civil și a noului Cod de procedură civilă, soluționând excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 7/1996, astfel cum acesta a fost modificat prin O.U.G. nr. 64/2010, a statuat în considerentele Deciziei nr. 980 din 8 iulie 2010(5) , făcând trimitere la Decizia nr. 18 din 12 ianuarie 2010, că încheierile prin care sunt soluționate cererile de înscriere de către registratorul de carte funciară sunt acte administrative provizorii supuse contenciosului administrativ special, reglementat prin dispozițiile Legii nr. 7/1996. Stabilirea sferei persoanelor cărora li se comunică încheierea de înscriere sau de respingere a cererii de înscriere ori radiere a unui act sau fapt juridic în cartea funciară, doar la cel care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum și la celelalte persoane interesate potrivit mențiunilor din cartea funciară, al căror interes este prezumat legal, este justificată obiectiv și rațional de necesitatea evitării nesiguranței cu privire la mențiunile din cartea funciară și de apărarea principiului securității drepturilor subiective civile.

În cazul în care înscrisul îndeplinește condițiile limitative prevăzute la art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, registratorul admite cererea și dispune prin încheiere intabularea, înscrierea provizorie sau notarea în cartea funciară a actelor sau faptelor juridice. Dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum și aceasta din urmă nu întrunește condițiile de formă cerute de lege pentru validitatea acestora, dispozițiile art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 republicată statuează că cererea se respinge printr-o încheiere motivată.

Se poate, așadar, constata din conținutul art. 29 alin. (1) și art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 că, limitele controlului exercitat de către registratorul de carte funciară vizează doar respectarea condițiilor de formă ale înscrisului supus înscrierii în cartea funciară, și nu îndeplinirea condițiilor de validitate ale înscrisului, respectiv, condițiile de validitate ale actului juridic enumerate de art. 1179 C. civ., respectiv: capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală. Precizarea expresă că registratorul de carte funciară verifică doar îndeplinirea condițiilor de formă ale înscrisului este binevenită, întrucât, dacă registratorul de carte funciară ar fi fost investit și cu competența de a verifica îndeplinirea condițiilor de validitate ale înscrisului, atribuțiile acestuia s-ar suprapune, pe de o parte cu atribuțiile notarului public, care are potrivit Legii nr. 36/1995, atribuții privitoare la îndeplinirea condițiilor de valabilitate a înscrisului, în cadrul procedurii de autentificare a înscrisului, iar, pe de altă parte, dacă registratorul de carte funciară ar fi fost investit cu o asemenea atribuție, ar fi însemnat că acesta ar avea competența de a cenzura actele notarului public. Desigur că și în cazul verificării de către registratorul de carte funciară a îndeplinirii condițiilor de formă ale înscrisului, în contextul în care pentru a putea fi înscris în cartea funciară, înscrisul poate fi încheiat doar în formă autentică, forma înscrisului devine o condiție de validitate a înscrisului, aceasta fiind, de altfel, principala atribuție a registratorului de carte funciară, în ceea ce privește îndeplinirea condițiilor de formă de către înscrisul prezentat. Desigur că, prin restrângerea limitei de competență a registratorului de carte funciară de a verifica doar îndeplinirea condițiilor de formă ale înscrisului, nu se poate acredita ideea că, registratorul de carte funciară va putea admite cererile vizând înscrierea în cartea funciară a unor acte autentificate de către notarul public, în ipoteza în care, spre exemplu, astfel de acte ar fi contrare ordinii publice sau bunelor moravuri, respectiv în ipoteza în care aceste acte deși autentificate de către notarul public ar avea o cauză ilicită.

Sub acest aspect, nu vor putea îndeplini condițiile de validitate pentru înscrierea în cartea funciară actele juridice încheiate prin semnătură privată, chiar dacă acestea sunt întocmite de către avocați și nici actele juridice care nu sunt încheiate de către notarii publici.

Astfel, se impune sub acest aspect precizarea că, potrivit art. 78 alin. (1) coroborat cu art. 90 alin. (1) și art. 8 din Legea nr. 36/1995 republicată, actele juridice pentru care legea prevede forma autentică ad validitatem vor fi redactate numai de notarii publici ori de către misiunile diplomatice și oficiile consulare, în forma și în condițiile stabilite de lege.

Sub acest aspect, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate(6) , autentificarea înscrisurilor reprezintă un act notarial, ce intră numai în competența notarului public, astfel că dispozițiile art. 3 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 51/1995 pentru organizarea și exercitarea profesiei de avocat, care prevăd că activitatea avocatului se realizează și prin redactarea de acte juridice, atestarea identității părților, a conținutului și a datei actelor prezentate spre autentificare, nu presupun că și avocații ar avea atribuții în ceea de privește autentificarea înscrisurilor, întrucât aceste dispoziții trebuie interpretate prin coroborare și cu prevederile art. 44 din Legea nr. 36/1995 [art. 78 alin. (1), după ultima republicare], care prevăd că actele juridice pentru care legea prevede forma autentică vor fi redactate numai de notarii publicii, context în care avocații pot numai redacta înscrisurile care, ulterior, vor fi prezentate spre autentificare notarului public.

De altfel, din conținutul dispozițiilor Legii nr. 36/1995 și a Regulamentului emis în aplicarea acestei legii, îndeplinirea condițiilor de validitate a actului juridic care va sta la baza emiterii încheierii de carte funciară este analizată de către notarii publici odată cu autentificarea actelor juridice, context în care, dacă notarii publici vor constata că actul juridic nu îndeplinește condițiile de validitate pentru autentificare, vor respinge cererea de autentificare a actului respectiv, ceea ce va însemna că notarul public nu va transmite actul pentru înscrierea în cartea funciară.

Sub acest aspect, prin art. 228 din Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995 aprobat prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 2333/C/2013(7) , se prevede că, în vederea autentificării actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare, notarul public este obligat să verifice situația juridică a bunului imobil, sarcinile bunului și, după caz, regimul matrimonial al părților. Notarul public răspunde pentru nemenționarea în actul notarial întocmit a sarcinilor și măsurilor de indisponibilizare a bunurilor, înscrise în registrele de publicitate și comunicate acestuia în scris, la cererea lui, de către registrele respective, registre pe care are obligația legală să le verifice la data încheierii actului notarial. În aplicarea acestor dispoziții legale, notarul public va solicita părților prezentarea titlurilor de proprietate ale înstrăinătorului și, după caz, va obține în numele și pe cheltuiala acestuia certificatul de sarcini sau extrasul de carte funciară de autentificare ori, după caz, de informare și certificatul sau adeverința eliberată de Registrul național notarial al regimurilor matrimoniale (RNNRM). Notarul public va putea obține, în numele și pe cheltuiala părților, certificatul de atestare fiscală, precum și documentația cerută de alte legi speciale.

* Este extras din Acta Universitatis Lucian Blaga nr. 1/2018.

(1) Republicată în M. Of. nr. 720 din 24 septembrie 2015. Dispozițiile art. II din Legea nr. 150/2015 nu sunt încorporate în textul republicat al Legii nr. 7/1996, aceste dispoziții urmând a se aplica în continuare ca dispoziții proprii. De asemenea, nu sunt încorporate în textul republicat al Legii nr. 7/1996 dispozițiile art. II, III și IV din O.U.G. nr. 64/2010 privind modificarea și completarea Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 133/2012, care se aplică în continuare ca dispoziții proprii ale acesteia. De asemenea, se constată că dacă prin republicarea Legii nr. 7/1996 în anul 2013 nu erau încorporate în textul republicat al legii dispozițiile art. II din Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea O.U.G. nr. 64/2010, după republicarea Legii nr. 7/1996 în anul 2015 constatăm că, în mod inexplicabil, dispozițiile pct. II din Legea nr. 133/2012 nu mai sunt reproduse ca dispoziții distincte nefiind încorporate în textul republicat, deși acest text este în vigoare și nici nu este cuprins în textul republicat. După republicarea Legii nr. 7/1996 în anul 2015, aceasta a fost modificată și completată prin: O.U.G. nr. 35/2016 pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 (publicată în M. Of. nr. 489 din 30 iunie 2016), aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 243/2016 (publicată în M. Of nr. 975 din 6 decembrie 2016); O.U.G. nr. 98/2016 pentru prorogarea unor termene, instituirea de noi termene, privind unele măsuri pentru finalizarea activităților cuprinse în contractele încheiate în cadrul Acordului de împrumut dintre România și Banca Internațională pentru Reconstrucție și Dezvoltare pentru finanțarea Proiectului privind reforma sistemului judiciar, semnat la București la 27 ianuarie 2006, ratificat prin Legea nr. 205/2006, precum și pentru modificarea și completarea unor acte normative (publicată în M. Of. nr. 1030 din 21 decembrie 2016), aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 111/2017 (publicată în M. Of. nr. 399 din 26 mai 2017). Prin art. VII din O.G. nr. 20/2017 pentru reglementarea unor măsuri fiscal-bugetare și modificarea și prorogarea unor termene (publicată în M. Of. nr. 705 din 31 august 2017) au fost abrogate prevederile art. XVI și XVII din O.U.G. nr. 98/2016; O.U.G. nr. 31/2018 privind modificarea și completarea Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 (publicată în M. Of. nr. 353 din 23 aprilie 2018), aprobată prin Legea nr. 185/2018 (publicată în M. Of. nr. 638 din 23 iulie 2018). Pentru analiza cadastrului și a publicității imobiliare anterior republicării Legii nr. 7/1996 din anul 2015 și a modificărilor aduse acestei legi prin O.U.G. nr. 35/2016, precum și a modificărilor și completărilor aduse unor acte normative subsecvente; a se vedea O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastru și publicitatea imobiliară asupra terenurilor, Ed. Universul Juridic, București, 2014, Titlul IV Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra terenurilor, pp. 685-750.

(2) Publicat în M. Of. nr. 571 din 31 iulie 2014, în vigoare de la data de 1 septembrie 2014. Ordinul nr. 700/2014 a fost modificat și completat prin: Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 1340/2015 (publicat în M. Of. nr. 914 din 10 decembrie 2015); Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 1550/2016 (publicat în M. Of. nr. 30 din 11 ianuarie 2017); Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 1608/2016 (publicat în M. Of. nr. 66 din 26 ianuarie 2017); Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 839/2016 privind aprobarea Procedurii și modalității de alocare a sumelor, precum și raportarea către beneficiari a stadiului de execuție a lucrărilor pentru lucrările de înregistrare sistematică inițiate de unitățile administrativ-teritoriale (publicat în M. Of. nr. 583 din 1 august 2016) modificat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 353/2017 privind modificarea Procedurii și modalității de alocare a sumelor, precum și raportarea către beneficiari a stadiului de execuție a lucrărilor pentru lucrările de înregistrare sistematică inițiate de unitățile administrativ-teritoriale aprobată prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 839/2016 (publicat în M. Of. nr. 206 din 24 martie 2017); Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 1171/2017 publicat în M. Of. nr. 738 și 738 bis din 14 septembrie 2017; Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 423/2018 publicat în M. Of. nr. 612 din 17 iulie 2018.

..........


În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

;
se încarcă...