Universul Juridic nr. 1/2019

Funcția achizitivă de drepturi a principiului publicității materiale a înscrierilor în Cartea funciară și corelația acesteia cu instituția rectificării tabulare
de Alexandru-Radu Togan

16 ianuarie 2019

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

Cumpără forma completă
  •  

1. Rolul sistemelor de publicitate în asigurarea securității circuitului civil

În anumite domenii, statul intervine pentru a asigura securitatea raporturilor civile, cu scopul de a facilita pe de-o parte încrederea cetățenilor în participarea activă la dezvoltarea societății, prin operațiuni financiare, iar pe de altă parte, încrederea persoanelor care dețin bunuri care fac obiectul registrelor de publicitate că statul asigură că nu vor fi deposedați în mod injust de acestea, iar drepturile lor nu pot putea fi contestate fără motive legitime(1).

Sistemele de publicitate pot îndeplini, în anumite situații, o funcție importantă, instituită pentru protecția terților care cu bună-credință s-au încrezut în înscrierile existente în registrele de publicitate. Deși situația reflectată de registrele de publicitate se dovedește ulterior a fi inexactă, din diverse motive, terțul, fiind de bună-credință, va putea fi asimilat în mod absolut unui dobânditor a unui drept sau a unei situații juridice dintr-un act valabil. Continuând paralela între publicitate și efigie, acestea joacă un rol similar, reprezentând o garantare din partea statului că actului juridic publicat sau moneda căreia i-a fost aplicată moneda este valabil, veridic. Terțul dobânditor, bazându-se pe această prezumție de validitate a titlului antecesorului său, va putea beneficia de efectele depline ale contractului pe care îl încheie, ca o excepție de la principiile și regulile aplicabile în cazul desființării efectelor actelor juridice.

Nu contestăm că rolul publicității este în principal de a asigura opozabilitatea și, pe cale de consecință, apărarea drepturilor și situațiilor juridice legitime născute din acte valabile. Totuși, această calificare își va găsi aplicarea doar dacă situația juridică reflectată de registrele de publicitate este în deplină concordanță cu situația juridică reală. Desigur, un principiu fundamental care își găsește aplicarea în raporturile juridice este că nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are(2), însă vom încerca să punctăm că acest principiu trebuie nuanțat, pentru că în anumite situații se pot dobândi anumite drepturi, deși contractul considerat temei al transferului sau nașterii acestor drepturi se dovedește a fi ineficace.

Există ipoteze în care, părțile, bazându-se pe o situație juridică astfel cum este reflectată de diverse circumstanțe, să aibă convingerea că vor încheie un act valabil, deși ulterior buna lor credință, chiar dacă este bilaterală, este contrazisă de soluțiile juridice ce pot fi incidente. În aceste ipoteze, se pune problema dacă va prevala obiectivismul, situația reală a drepturilor tabulare vizate, sau dacă este posibil ca buna-credință a părților să genereze și chiar să stingă drepturi.

Aparența în drept este reglementată de Codul civil actual, prin dispozițiile art. 17. Acest articol consacră și principiul erorii comune și invincibile, în alin. (2). Conform acestui principiu, în condițiile legii, este posibil ca un act nevalabil să producă efecte depline, dacă părțile s-au aflat într-o eroare bilaterală, ce nu ar fi putut fi cunoscută de către acestea. Ceea ce interesează prezenta lucrare este că acest principiu nu este aplicabil în materie de carte funciară. Cu alte cuvinte, eroarea comună și invincibilă între înstrăinătorul aparent și dobânditorul unui drept real nu poate fi calificată drept modalitate originară de dobândire a drepturilor reale. Totuși, în materie de carte funciară, își găsește aplicarea un alt principiu, anume principiul publicității materiale. Spre deosebire de principiul validității aparenței în drept, consacrat din punct de vedere legislativ pentru prima dată în noul Cod civil, principiul publicității materiale a înscrierilor în cartea funciară a fost prevăzut și în reglementările precedente.

Realitatea a demonstrat că pot exista situații în care ordinea juridică reală este bulversată de răsturnarea anumitor prezumții de validitate a actelor juridice, fapt ce duce la o neconcordanță între situația juridică reală și cea reflectată de registrele de publicitate. În situațiile în care un terț, după verificarea registrelor de publicitate, cu bună-credință, obține anumite drepturi de la o persoană care se constată ulterior că nu are decât calitatea de proprietar aparent, publicitatea poate căpăta noi valențe, având nu doar un efect de asigurare a opozabilității față de terți, ci putând avea chiar un efect creator de drepturi.

În baza funcției achizitive de drepturi, sistemele de publicitate au aptitudinea de a deroga în cazuri expres prevăzute de lege de la principiul conform căruia nimeni nu poate transmite drepturi pe care nu le deține. Justificarea unei astfel de soluții este dată de faptul că trebuie asigurat un echilibru între securitatea statică și securitatea dinamică a circuitului civil, iar orice exces, orice absolutizare a uneia dintre cele două componente este reprobabilă(3).

În materie mobiliară, își găsește aplicarea regula prevăzută de art. 919 alin. (1) și (3) C. civ., din coroborarea cărora rezultă că detenția unui bun naște prezumția de posesia, iar din aceasta rezultă prezumția de proprietate(4) . Nu este necesară îndeplinirea altor formalități, întrucât demonstrarea unui element de fapt, anume stăpânirea materială a bunului, este suficientă pentru a naște prezumția de proprietate.

Pe de altă parte, în materie imobiliară, acest mecanism este înlăturat în mod expres de art. 919 alin. (3) teza finală C. civ. În domeniul publicității imobiliare, funcționează principiul publicității materiale, în baza căruia, înscrierea în cartea funciară valorează titlu în folosul terțului de bună-credință, care a dobândit bunul cu titlu oneros. Totuși, trebuie evitat ca regulile acestui mecanism să fie extinse dincolo de scopul urmărit de legiuitor. Principiul publicității materiale a cărților funciare constituie o veritabilă excepție de la principii de drept privat de o importantă semnificativă precum nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet, resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, res inter alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest și fraus omnia corrumpit(5) .

În baza principiului publicității materiale, este protejat terțul dobânditor de bună-credință contra unei eventuale evicțiuni, acesta putând să se apere invocând chiar dobândirea dreptului, însă nu înseamnă că prin acest mecanism se va confirma și titlul antecesorului său tabular, titlu care este și va rămâne nul. Așadar, nu se validează întregul parcurs al înstrăinărilor succesive, ci dimpotrivă, acest lanț se va rupe, iar începând cu persoana terțului dobânditor de bună-credință, va putea să fie inițiată o nouă succesiune de înstrăinări succesive, întrucât din punct de vedere juridic se consideră că acesta beneficiază de un mod originar de dobândire a dreptului, iar nu de un mod derivat. Pentru verificarea validității titlului unui dobânditor subsecvent, analiza se va opri la respectivul terț care a obținut dreptul cu bună-credință și a beneficiat de efectul achizitiv al înscrierilor în cartea funciară. Așadar, în ipoteza întrunirii cumulative a mai multe condiții(6), înscrierea în cartea funciară a terțului, în baza principiului publicității materiale, determină chiar nașterea dreptului de proprietate în persoana terțului înscris cu bună-credință în registre, fiind un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate.

2. Principiul publicității materiale a cărților funciare

2.1. Premise conceptuale

Principiul publicității materiale(7) consacră un veritabil mod de dobândire a unui drept real prin simplul efect al înscrierilor în cartea funciară, dacă terțul subdobânditor îndeplinește anumite cerințe legale. Așadar, prin aplicarea acestui principiu, este excedată o simplă funcție probatorie a înscrierilor, acestea putând chiar să constituie cauza determinantă a nașterii unor drepturi, fiind considerat un principiu de o importantă cardinală în materia cărții funciare(8) . Chiar dacă între adevăratul proprietar nu a existat nicio convenție, prin acest mecanism se determină stingerea dreptului real din patrimoniul proprietarului anterior și nașterea sa în patrimoniul terțului. Acest aspect este o aplicare a art. 562 alin. (1) C. civ., care menționează că deși dreptul de proprietate nu s-ar stinge prin neuzul adevăratului proprietar, este posibil ca acesta să se stingă, dacă sunt îndeplinite cerințele legale pentru dobândirea sa de către o altă persoană.

Aplicarea principiului publicității materiale se bazează pe incidența anumitor prezumții legale consacrate de art. 891 C. civ. german (BGB) și de art. 937 C. civ. elvețian care au fost considerate preambulul respectivului principiu(9) . Aceste prezumții au fost preluate în plan intern prin actele normative aplicabile anterior (art. 32 din Decretul-lege nr. 115/1938 și art. 30 din Legea nr. 7/1996), iar astăzi își găsesc consacrarea prin art. 900 C. civ. există așadar două prezumții. O prezumție pozitivă, în sensul că dacă un drept este înscris în cartea funciară în favoarea unei persoane se prezumă că acest drept există, chiar dacă în realitate, situația juridică reală poate să fie diferită, dar și o prezumție negativă, conform căreia dacă un drept a fost radiat, se prezumă că acesta nu există, chiar dacă în substanța sa, acesta ar putea să existe(10) .

2.2. Condiții pentru producerea efectului achizitiv de proprietate al înscrierilor în cartea funciară

Pentru a interveni efectul achizitiv de proprietate ale principiului publicității materiale, din textele legale incidente rezultă că trebuie îndeplinite cumulativ anumite condiții(11):

a) O primă condiție este ca terțul subdobânditor al bunului să fie de bună-credință, aspect ce se analizează în funcție de cerințele obiective [lit. a) și b) ] și subiective [lit. c) ], menționate de art. 901 alin. (2) C. civ.;

b) Conform art. 901 alin. (1) C. civ., este necesară existența unui act juridic cu titlu oneros, care justifică aparența dobândirii unui drept înscris în cartea funciară;

..........


În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

;
se încarcă...