Universul Juridic nr. 7/2019

Cesiunea chiriilor, cesiunea locațiunii și cesiunea de creanță
de Ionuț-Florin Popa

26 iulie 2019

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

Cumpără forma completă
  •  

Preambul

1. Intenția. Cesiunea de creanță, după modelul comparativ de raționalizare a raporturilor dintre părți, respectiv efectelor față de terți, presupune un raport intern (relația cedent-cesionar) și un raport extern (relațiile cedentului și cesionarului cu terții). În cele trei ipostaze anunțate în titlu, ne vom opri, după verificarea conținutului real al celor două figuri juridice - cesiunea chiriilor și cesiunea locațiunii -, cu precădere, la raportul extern generat de acestea. Cu alte cuvinte, centrul de interes îl constituie opozabilitatea, respectiv publicitatea cesiunii de creanță particularizată în cesiunea chiriilor.

I. Cesiunea chiriilor

2. Diferitele forme de cesiune a chiriilor și corelarea acestora cu textele legale existente. În funcție de cauza contractului de cesiune(1) (i.e. cesiune propriu-zisă sau cesiune în scop de garanție), putem avea de a face cu mai multe tipuri de operațiuni. Cesiunea independentă a chiriilor, uzitată pe scară largă în practica actuală, are semnificația unei simple cesiuni de creanță, care trebuie supusă prevederilor art. 1566-1586 C. civ. În ipoteza în care această cesiune vizează chiriile obținute din închirierea unui imobil, devin incidente atât prevederile art. 902 alin. (2) pct. 6 C. civ. (care permit și/sau impun notarea în cartea funciară a locațiunii și cesiunii de venituri), cât și cele ale art. 1815 C. civ. (care vorbesc de opozabilitatea față de dobânditorul unui bun închiriat a plății anticipate a chiriei sau a cesiunii de creanță privind chiria). Mai departe, în ipoteza în care avem de a face cu o cesiune dependentă sau condițională a chiriilor, adică în scopul garantării executării unei obligații principale, devine aplicabil art. 2347 C. civ., referitor la operațiunile asimilate ipotecilor, de unde deschiderea către mai multe texte legale pe care această asimilare le implică [e.g., art. 2413-2417 C. civ., care instituie obligativitatea înregistrării acestor operațiuni numai în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare - în continuare, "AEGRM" sau "Arhiva Electronică" -, dacă legea nu prevede altfel(2) ; art. 2420-2427 C. civ., care vizează soluționarea concursului între creditorii ipotecari(3) ; art. 2429 și urm. C. civ., referitoare la executarea ipotecii, care devin și ele aplicabile dacă avem de a face cu o operațiune asimilată ipotecilor]. În plus (și acest aspect se va dovedi extrem de important!), dacă avem de a face cu o cesiune în scop de garanție a unei chirii imobiliare, devine incident art. 2379 C. civ. (referitor la asimilarea ipotecii asupra chiriilor sau arenzilor imobiliare ipotecilor imobiliare în tot ceea ce privește publicitatea imobiliară). În fine, dacă avem de a face cu o cesiune forțată a chiriilor, realizată prin urmărirea silită a creanțelor rezultate din contracte de închiriere sau prin poprirea chiriilor, vor fi incidente mai multe texte din Codul de procedură civilă care reglementează aceste modalități de executare silită [art. 785 privind publicitatea popririi,art. 792 privind efectele validării popririi; art. 805 și 807 privind publicitatea și efectele urmăririi veniturilor generale ale imobilelor; în sfârșit, art. 955 alin. (3) privind publicitatea sechestrului asigurător, dispoziție aplicabilă și popririi asigurătorii, conform art. 971 C. pr. civ.]. Să analizăm, pentru moment, aceste versiuni ale cesiunii chiriilor, în contextul mai larg al cesiunii de creanță.

3. Cesiunea independentă a chiriilor. Cesiunea independentă a chiriilor are drept scop o transmisiune a creanței rezultate din contractul de închiriere încheiat cu locatarul-debitor cedat, din patrimoniul cedentului-locator în cel al cesionarului. Particularismul acestei forme de cesiune este limitat față de cel al cesiunii de creanță în general. Ei îi vor fi aplicabile toate dispozițiile cuprinse în dreptul comun în materie de cesiune de creanță (art. 1566-1586 C. civ.). Efectul transmisiunii creanței este imediat, în virtutea consensualismului (art. 1273, art. 1240 C. civ. pentru dreptul comun, art. 1573 și 1575 C. civ. pentru dreptul cesiunii), dacă nu cumva avem de a face cu o cesiune cu titlu gratuit (unde este necesară forma autentică și unde efectul imediat se produce în momentul îndeplinirii condițiilor de formă). Cesiunea poate produce efecte atât asupra chiriilor scadente (dacă acordul părților include și această cesiune), cât și a celor viitoare, încă de la data perfectării cesiunii [art. 1572 alin. (2) C. civ.]. Așadar, în ceea ce privește raportul intern, cesiunea produce efecte imediate, de la data acordului de voințe asupra cesiunii(4) . El presupune transportul imediat al creanței constând în chirii în patrimoniul cesionarului, împreună cu toate accesoriile și garanțiile (art. 1568 C. civ.). Din momentul încheierii cesiunii, cesionarul are dreptul să încaseze chiria de la locatar, chiar dacă acesta din urmă nu a fost notificat/înștiințat cu privire la cesiune, sau, dacă locatorul a încasat chiria, cesionarul îi poate cere acestuia restituirea.

Deși art. 1575 alin. (1) C. civ. se referă doar la a doua ipoteză (restituirea sumelor încasate de la cedat anterior realizării opozabilității cesiunii), este limpede că prima ipoteză (i.e. producerea anumitor efecte și față de cedat, chiar din momentul cesiunii, în termenii unei opozabilități de drept comun care urmează regula art. 1281 C. civ.) este dată de efectul imediat al cesiunii (e.g., cesionarul va putea de îndată să invoce față de locatar compensația propriei datorii preexistente pe care o are față de locatar, întrucât aceasta operează de drept, în condițiile art. 1617 C. civ., dacă cele două creanțe sunt certe, lichide și exigibile, chiar dacă nu există notificare/acceptare a cesiunii).

În ceea ce privește raportul extern generat de cesiunea chiriilor, înștiințarea locatarului prezintă o semnificație aparte sub aspectul validității plății și liberării locatarului de datorie. În acest context, al opozabilității și/sau publicității, se manifestă cu adevărat particularismul cesiunii chiriilor. El constituie o particularizare sau o derogare a condițiilor de efectivitate ale cesiunii de creanță.

Dacă avem în vedere chiriile imobiliare (în privința celor mobiliare nu se justifică toate reflecțiile de mai jos), trebuie să ne punem câteva întrebări legate de opozabilitatea cesiunii prin mijloacele tradiționale (notificarea și acceptarea cesiunii de către locatar) și tehnicile de publicitate tradiționale (notarea în cartea funciară a cesiunii veniturilor imobiliare), respectiv mijloacele de publicitate moderne (înscrierea în Arhiva Electronică a cesiunii de creanță). Întrebările ar fi: a) care este semnificația actuală a notificării sau acceptării prevăzute de art. 1578 C. civ.?; b) care este rezultatul concursului între notificare/acceptare și înscrierea în Arhiva Electronică între creditorii cedentului și cesionar, respectiv creditorii cesionarului?; c) care este rezultatul concursului între creditorii cedentului, cesionar, creditorii cesionarului, în funcție de tipul de formalitate îndeplinită - notificare/acceptare, înscriere în Arhiva Electronică, notare în cartea funciară?; d) coexistența formalităților de opozabilitate sau de publicitate este justificată sau nu?

4. Care era semnificația notificării sau acceptării prevăzute de art. 1393 C. civ. din 1864 pentru cesiunea de creanță în general? Vechiul Cod civil prevedea, după modelul său francez, în materia cesiunii de creanță, formalitatea de opozabilitate a notificării prin executorul judecătoresc a debitorului cedat sau "acceptarea"(5) în formă autentică a cesiunii (art. 1393 C. civ. din 1864, art. 1690 C. civ. fr. înainte de reforma din 2016). Existența acestor două formalități este datorată evoluției instituției în dreptul roman. Procuratio in rem suam, ficțiunea prin care era ocolită interdicția transmisibilității creanțelor, nu implica niciun fel de notificare a debitorului vizat de acțiunea formulată împotriva sa de "mandatarul fără obligație de a da socoteală"(6) . În vechiul drept francez, preluarea dreptului roman în această privință a fost relativă, mai ales în contextul în care a început să fie admisă ideea cesibilității creanțelor, asemenea bunurilor corporale, însă urmând formalități diferite(7) . Dacă în privința mobilelor corporale tradițiunea era regula, în privința incorporalelor trebuia găsit un echivalent al intrării în posesie. Acest echivalent se regăsește în art. 108 al Cutumei din Paris (redactat în 1510), conform căruia transferul creanței nu este complet decât dacă acesta este notificat (signifié) cedatului(8) . Astfel, în vechiul drept francez, la signification era o condiție de validitate a cesiunii. Reforma Codului Napoleon a fost amplă și a mers, în general, în direcția consensualismului. De aceea, vechile formalități care erau echivalentul tradițiunii s-au transformat în formalități de opozabilitate a cesiunii de creanță, justificate, astfel cum s-a arătat, de obiectul specific al cesiunii, care este un mobil incorporal(9) .

Formalitățile nu trebuiau considerate neapărat exclusive, ultimii ani de viață ai reglementării atestând existența unui curent jurisprudențial, dublat de aprobarea doctrinei, care admitea echivalente ale notificării/acceptării pentru realizarea opozabilității cesiunii(10) , de unde se putea deduce că formalitățile prescrise de art. 1393 C. civ. din 1864 aveau valoarea unor reguli de opozabilitate care maximizau dreptul comun în materie, impunând, pentru certitudine, formalități ușor de probat. După alți autori, prevederile citate derogau de la dreptul comun, impunând formalități suplimentare pentru asigurarea opozabilității(11) . Cu toate acestea, în privința celorlalți terți (cu referire specială la cesionarii succesivi sau multipli ai aceleiași creanțe), se susținea că am avea totuși de a face cu formalități de publicitate, deoarece acestea ar fi tranșat conflictul între terți prin stabilirea unei ordini de prioritate legată de notificare(12) . În sfârșit, după alți autori(13) , aveam de a face cu formalități de publicitate în toate cazurile.

* Este extras din Revista Română de Drept Privat nr. 3/2017.

(1) Care este atât o condiție de validitate a cesiunii, cât și un criteriu de determinare a tipului acesteia. A se vedea C.M. Bianca, Diritto civile, vol. 4, L'obbligazione, Dott. A. Giuffrè Ed., Milano, 1993, p. 586, nr. 298; J.-L. Baudouin, P.-G. Jobin, N. Vézina, Les Obligations, 7e éd., Yvon Blais Thomson Reuters, Cowansville, 2013, p. 1170 și urm., nr. 945 și urm.; L. Pop, Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. I, Regimul juridic general, Ed. C.H. Beck, București, 2006 (în continuare, L. Pop, Obligațiile), p. 225, nr. 82; L. Pop, Cesiunea de creanță în dreptul civil român, în Dreptul nr. 3/2006, p. 11 și urm., nr. 2; P. Vasilescu, Drept civil. Obligații, Ed. Hamangiu, București, 2012 (în continuare, P. Vasilescu, Obligații), p. 35; I.F. Popa, în L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 467, nr. 423-424.

(2) Or, în materia chiriilor imobiliare avem de a face din nou cu art. 902 alin. (2) pct. 6 C. civ. și cu art. 1815 C. civ., fără ca acestea să excludă neapărat publicitatea prin Arhiva Electronică.

(3) Și care deschid din nou capitolul privind efectele înscrierii cesiunii de creanță în registrele de publicitate (AEGRM sau cartea funciară), respectiv concurența dintre acestea.

(4) Deși astăzi pare un aspect subînțeles, istoria dreptului privat atestă o evoluție complexă în privința efectelor interne ale cesiunii de creanță, soluția de mai sus fiind un rezultat de secol al XIX-lea, adică foarte recent în comparație cu alte instituții. A se vedea J.A. Bigot, De la cession de créance en droit romain et en droit français: thèse pour le doctorat, Imprimerie de J.-B. Gros, Paris, 1854, p. 57 și urm.; F. Thiesset, La cession de créances. Thèse, Charles de Mourgues Frères, Paris, 1856, p. 66 și urm.; pentru o perspectivă mai clară în dreptul european, a se vedea, în special, F. Ranieri, Europäisches Obligationenrecht. Ein Handbuch mit Texten und Materialien, 3 Aufl., Springer, Wien-New York, 2009, p. 1183 și urm. Astăzi, efectul intern este limpede asumat de art. 1575 alin. (1) C. civ., potrivit căruia, înainte de a fi făcută opozabilă debitorului cedat, "Cesiunea de creanță produce efecte între cedent și cesionar (...) ". Soluția este relativ egală în dreptul comparat [a se vedea com. sub art. III. - 5:113 DCFR, în C. von Bar, E. Clive (eds.), DCFR. Full Edition, Sellier, München, 2009, vol. 2, p. 1051 și urm., cu precizarea că acest efect imediat este adesea implicit, și nu explicit].

(5) Termenul surclasând poziția pe care debitorul cedat o poate avea în mecanismul cesiunii de creanță, din moment ce nu se putea opune transferului creanței, care era un res inter alios acta, decât dacă era vorba de o creanță intuitu personae sau, la limită, dacă era grevată de o inalienabilitate. Sensul acestei afirmații este acela că acceptarea nu este, în realitate, necesară pentru ca transferul creanței să se producă decât în ipoteza unei inalienabilități convenționale valabile a creanței (art. 1570 C. civ.) sau în cea a unei creanțe intuitu personae.

(6) Delegatio obligandi (echivalentul unei novații prin schimbarea creditorului) nu oferea o variantă satisfăcătoare, întrucât implica, pentru validitatea sa, acordul formal al debitorului într-o stipulatio și întrucât genera stingerea creanței vechi și nașterea uneia noi cu exact același conținut, dar cu alt creditor și fără garanțiile aferente primei obligații. De aceea, a fost preferată ficțiunea juridică prin care creditorul devenea cognitor sau procurator in rem suam, autorizat să reclame în nume propriu creanța și să păstreze definitiv tot ce primește în contul ei. Desigur că și această instituție avea dezavantajul revocabilității până la litis contestatio prin voința liberă a titularului inițial al creanței (a se vedea L. Simon, La cession de créances en droit romain et en droit français. Thèse pour le doctorat, Imprimerie de E. Martinet, Paris, 1866, p. 5 și urm.; J.A. Bigot, op. cit., p. 3 și urm.; R. Zimmermann, The Law of Obligations. Roman Foundations of the Civilian Tradition, Oxford, 1996, p. 60 și urm.; H. Hausmaninger, W. Selb, Römisches Privatrecht, Böhlau, Viena-Köln-Weimar, 2001, p. 300 și urm.; M.D. Bob, Obligația contractuală în dreptul roman cu trimiteri comparative la Codul civil, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 80 și urm.).

(7) A se vedea J. Ghestin, M. Billiau, G. Loiseau, Le régime des créances et des dettes, LGDJ, Paris, 2005, p. 349, nr. 317.

(8) Pentru perspectiva asupra vechiului drept francez, a se vedea, mai ales L. Hamande, De l'inobservation des formes de publicité dans la cession des créances: étude critique de l'article 1690 du Code civil, Veuve Ferdinand Larcier ed., Bruxelles, 1893, p. 54 și urm.; F. Thiesset, op. cit., p. 68 și urm.

..........


În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

;
se încarcă...