Revista Romana de Drept Privat nr. 3/2017

Cesiunea chiriilor, cesiunea locațiunii și cesiunea de creanță
de Ionuț-Florin Popa

01 noiembrie 2017

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

Cumpără forma completă
  •  

Prof. univ. dr. IONUȚ-FLORIN POPA

Facultatea de Drept, Universitatea Babeș-Bolyai, Cluj-Napoca

LA CESSION DES LOYERS, LA CESSION DE LA LOCATION ET LA CESSION DE LA CRÉANCE

RÉSUMÉ

La cession de créance semble bénéficier d’une unité de régime juridique dans le système du Code civil en raison de la manière dans laquelle y est régulée. Cette apparence est contredite par le régime «externe» du transfert à l’égard de la cession des loyers immobiliers. La publicité de la cession des loyers immobiliers soulève plusieurs questions sur la cohabitation entre les formalités traditionnelles d’opposabilité (notification/signification ou acceptation de la part du cédé) et les formalités de publicité traditionnelles (inscription au registre foncier) ou moderne (inscription dans l’archive électronique). Les questions se multiplient dès qu’on questionne les mécanismes sous-jacents de la cession-garantie ou de l’hypothèque mobilière ou celui du transfert de location. L’objectif est de montrer que, en dépit d’une rédaction légale insuffisante, le législateur a l’intention d’assimiler au régime de la publicité immobilière les effets extérieurs des cessions des loyers immobiliers et, symétriquement, à la publicité mobilière les cessions des loyers des meubles. L’objectif secondaire est de circonscrire le rôle actuel des formalités d’opposabilité et les rapports qu’elles entretiennent avec la publicité.

Mots-clés: acceptation de la cession; Archive Electronique des Garanties Mobilières; loyers immobiliers; loyer des meubles; cession des loyers; cédant; cessionnaire; cession successive; cession de créances; cession à titre de garantie; cession de bail; créanciers dans la procédure d’exécution; débiteur cédé; effets libérateurs de paiement; formalités d’opposabilité; formalités de publicité; hypothèque sur les loyers; notification de la cession; priorité formelle de paiement; priorité substantielle de paiement; sous-location.

ASSIGNMENT OF RENTS, ASSIGNMENT OF RENTAL AND ASSIGNMENT OF RECEIVABLES

ABSTRACT

The assignment of claims seems to enjoy a unity of legal regime in the Civil Code, due to its extensive regulation. Though, this appearance is contradicted by the "external" assignment regime when dealing with immovables rents assignment. The opposability of this contract raises multiple interrogations regarding the co-habitation of traditional formalities (notification of assignment to the debtor or acceptance of the assignment), traditional publication (land registration of the assignment) and modern formalities (Electronic Archive registration). The questions are multiplied as the assignment-guarantee mechanisms, hypothecs upon rents or lease contracts assignment are at stake. The purpose of the study is to demonstrate that, despite some legal gaps, the law is inclined to submit all the "external" aspects of the real estate rents assignment to the general regime for immovables even though the rents are to be always qualified as movables and conversely, the same aspects of the movables rents assignment is fully covered by the movables regime. The secondary goal is to mark off the current role of the opposability formalities and delineate the relationships they maintain with the publication.

Keywords: acceptance of the assignment; assignment; contract assignment; Electronic Archive; rent; real estate rent; lease assignment; assignee; assignor; multiple assignees; lease assignment; payment release effect; execution formalities; publication; formal payment priority; substantial payment priority; sublease.

Preambul

1. INTENȚIA. Cesiunea de creanță, după modelul comparativ de raționalizare a raporturilor dintre părți, respectiv efectelor față de terți, presupune un raport intern (relația cedent-cesionar) și un raport extern (relațiile cedentului și cesionarului cu terții). În cele trei ipostaze anunțate în titlu, ne vom opri, după verificarea conținutului real al celor două figuri juridice - cesiunea chiriilor și cesiunea locațiunii -, cu precădere, la raportul extern generat de acestea. Cu alte cuvinte, centrul de interes îl constituie opozabilitatea, respectiv publicitatea cesiunii de creanță particularizată în cesiunea chiriilor.

I. Cesiunea chiriilor

2. DIFERITELE FORME DE CESIUNE A CHIRIILOR ȘI CORELAREA ACESTORA CU TEXTELE LEGALE EXISTENTE. În funcție de cauza contractului de cesiune(1) (i.e. cesiune propriu-zisă sau cesiune în scop de garanție), putem avea de a face cu mai multe tipuri de operațiuni. Cesiunea independentă a chiriilor, uzitată pe scară largă în practica actuală, are semnificația unei simple cesiuni de creanță, care trebuie supusă prevederilor art. 1.566-1.586 C. civ. În ipoteza în care această cesiune vizează chiriile obținute din închirierea unui imobil, devin incidente atât prevederile art. 902 alin. (2) pct. 6 C. civ. (care permit și/sau impun notarea în cartea funciară a locațiunii și cesiunii de venituri), cât și cele ale art. 1.815 C. civ. (care vorbesc de opozabilitatea față de dobânditorul unui bun închiriat a plății anticipate a chiriei sau a cesiunii de creanță privind chiria). Mai departe, în ipoteza în care avem de a face cu o cesiune dependentă sau condițională a chiriilor, adică în scopul garantării executării unei obligații principale, devine aplicabil art. 2.347 C. civ., referitor la operațiunile asimilate ipotecilor, de unde deschiderea către mai multe texte legale pe care această asimilare le implică [e.g., art. 2.413-2.417 C. civ., care instituie obligativitatea înregistrării acestor operațiuni numai în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare - în continuare, "AEGRM" sau "Arhiva Electronică" -, dacă legea nu prevede altfel(2); art. 2.420-2.427 C. civ., care vizează soluționarea concursului între creditorii ipotecari(3); art. 2.429 și urm. C. civ., referitoare la executarea ipotecii, care devin și ele aplicabile dacă avem de a face cu o operațiune asimilată ipotecilor] . În plus (și acest aspect se va dovedi extrem de important!), dacă avem de a face cu o cesiune în scop de garanție a unei chirii imobiliare, devine incident art. 2.379 C. civ. (referitor la asimilarea ipotecii asupra chiriilor sau arenzilor imobiliare ipotecilor imobiliare în tot ceea ce privește publicitatea imobiliară). În fine, dacă avem de a face cu o cesiune forțată a chiriilor, realizată prin urmărirea silită a creanțelor rezultate din contracte de închiriere sau prin poprirea chiriilor, vor fi incidente mai multe texte din C. proc. civ. care reglementează aceste modalități de executare silită (art. 785 privind publicitatea popririi, art. 792 privind efectele validării popririi; art. 805 și 807 privind publicitatea și efectele urmăririi veniturilor generale ale imobilelor; în sfârșit, art. 955 alin. (3) privind publicitatea sechestrului asigurător, dispoziție aplicabilă și popririi asigurătorii, conform art. 971 C. proc. civ.). Să analizăm, pentru moment, aceste versiuni ale cesiunii chiriilor, în contextul mai larg al cesiunii de creanță.

3. CESIUNEA INDEPENDENTĂ A CHIRIILOR. Cesiunea independentă a chiriilor are drept scop o transmisiune a creanței rezultate din contractul de închiriere încheiat cu locatarul-debitor cedat, din patrimoniul cedentului-locator în cel al cesionarului. Particularismul acestei forme de cesiune este limitat față de cel al cesiunii de creanță în general. Ei îi vor fi aplicabile toate dispozițiile cuprinse în dreptul comun în materie de cesiune de creanță (art. 1.566-1.586 C. civ.). Efectul transmisiunii creanței este imediat, în virtutea consensualismului (art. 1.273, art. 1.240 C. civ. pentru dreptul comun, art. 1.573 și 1.575 C. civ. pentru dreptul cesiunii), dacă nu cumva avem de a face cu o cesiune cu titlu gratuit (unde este necesară forma autentică și unde efectul imediat se produce în momentul îndeplinirii condițiilor de formă). Cesiunea poate produce efecte atât asupra chiriilor scadente (dacă acordul părților include și această cesiune), cât și a celor viitoare, încă de la data perfectării cesiunii [art. 1.572 alin. (2) C. civ.] . Așadar, în ceea ce privește raportul intern, cesiunea produce efecte imediate, de la data acordului de voințe asupra cesiunii(4). El presupune transportul imediat al creanței constând în chirii în patrimoniul cesionarului, împreună cu toate accesoriile și garanțiile (art. 1.568 C. civ.). Din momentul încheierii cesiunii, cesionarul are dreptul să încaseze chiria de la locatar, chiar dacă acesta din urmă nu a fost notificat/înștiințat cu privire la cesiune, sau, dacă locatorul a încasat chiria, cesionarul îi poate cere acestuia restituirea.

Deși art. 1.575 alin. (1) C. civ. se referă doar la a doua ipoteză (restituirea sumelor încasate de la cedat anterior realizării opozabilității cesiunii), este limpede că prima ipoteză (i.e. producerea anumitor efecte și față de cedat, chiar din momentul cesiunii, în termenii unei opozabilități de drept comun care urmează regula art. 1.281 C. civ.) este dată de efectul imediat al cesiunii (e.g., cesionarul va putea de îndată să invoce față de locatar compensația propriei datorii preexistente pe care o are față de locatar, întrucât aceasta operează de drept, în condițiile art. 1.617 C. civ., dacă cele două creanțe sunt certe, lichide și exigibile, chiar dacă nu există notificare/acceptare a cesiunii).

În ceea ce privește raportul extern generat de cesiunea chiriilor, înștiințarea locatarului prezintă o semnificație aparte sub aspectul validității plății și liberării locatarului de datorie. În acest context, al opozabilității și/sau publicității, se manifestă cu adevărat particularismul cesiunii chiriilor. El constituie o particularizare sau o derogare a condițiilor de efectivitate ale cesiunii de creanță.

Dacă avem în vedere chiriile imobiliare (în privința celor mobiliare nu se justifică toate reflecțiile de mai jos), trebuie să ne punem câteva întrebări legate de opozabilitatea cesiunii prin mijloacele tradiționale (notificarea și acceptarea cesiunii de către locatar) și tehnicile de publicitate tradiționale (notarea în cartea funciară a cesiunii veniturilor imobiliare), respectiv mijloacele de publicitate moderne (înscrierea în Arhiva Electronică a cesiunii de creanță). Întrebările ar fi: a) care este semnificația actuală a notificării sau acceptării prevăzute de art. 1.578 C. civ.?; b) care este rezultatul concursului între notificare/acceptare și înscrierea în Arhiva Electronică între creditorii cedentului și cesionar, respectiv creditorii cesionarului?; c) care este rezultatul concursului între creditorii cedentului, cesionar, creditorii cesionarului, în funcție de tipul de formalitate îndeplinită - notificare/acceptare, înscriere în Arhiva Electronică, notare în cartea funciară?; d) coexistența formalităților de opozabilitate sau de publicitate este justificată sau nu?

4. CARE ERA SEMNIFICAȚIA NOTIFICĂRII SAU ACCEPTĂRII PREVĂZUTE DE ART. 1393 C. CIV. 1864 PENTRU CESIUNEA DE CREANȚĂ ÎN GENERAL? Vechiul C. civ. prevedea, după modelul său francez, în materia cesiunii de creanță, formalitatea de opozabilitate a notificării prin executorul judecătoresc a debitorului cedat sau "acceptarea"(5) în formă autentică a cesiunii (art. 1393 C. civ. 1864, art. 1690 C. civ. fr. înainte de reforma din 2016). Existența acestor două formalități este datorată evoluției instituției în dreptul roman. Procuratio in rem suam, ficțiunea prin care era ocolită interdicția transmisibilității creanțelor, nu implica niciun fel de notificare a debitorului vizat de acțiunea formulată împotriva sa de "mandatarul fără obligație de a da socoteală"(6). În Vechiul drept francez, preluarea dreptului roman în această privință a fost relativă, mai ales în contextul în care a început să fie admisă ideea cesibilității creanțelor, asemenea bunurilor corporale, însă urmând formalități diferite(7). Dacă în privința mobilelor corporale tradițiunea era regula, în privința incorporalelor trebuia găsit un echivalent al intrării în posesie. Acest echivalent se regăsește în art. 108 al Cutumei din Paris (redactat în 1510), conform căruia transferul creanței nu este complet decât dacă acesta este notificat (signifié) cedatului(8). Astfel, în Vechiul drept francez, la signification era o condiție de validitate a cesiunii. Reforma Codului Napoleon a fost amplă și a mers, în general, în direcția consensualismului. De aceea, vechile formalități care erau echivalentul tradițiunii s-au transformat în formalități de opozabilitate a cesiunii de creanță, justificate, astfel cum s-a arătat, de obiectul specific al cesiunii, care este un mobil incorporal(9).

..........


În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

;
se încarcă...