Parlamentul României

Regulamentul cadru al asociațiilor de proprietari din 11.10.1996

Modificări (3), Puneri în aplicare (2), Respingeri de neconstituționalitate (22), Referințe (5)

Text publicat în M.Of. al României.

În vigoare de la 21 octombrie 1996 până la 21 august 2007, fiind abrogat și înlocuit prin Lege 230/2007.
Formă aplicabilă de la 31 decembrie 1997 până la 21 august 2007

Acest document poate avea modificări ulterioare. Cumpărați documentul în formă actualizată sau alegeți un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată.

Cumpără forma actualizată
sau autentifică-te
  •  

CAPITOLUL I Dispoziții generale, definiții

Art. 1. -

Prezentul regulament-cadru stabilește modul de înființare și de funcționare a asociațiilor de proprietari, precum și modul de administrare și de exploatare a unor clădiri aflate în proprietate.

Art. 2. -

Regulamentul-cadru se aplică tuturor clădirilor cu mai multe apartamente în proprietate privată sau mixtă, inclusiv în cazul celor având spații cu altă destinație decât aceea de locuință.

Art. 3. -

Termenii utilizați în prezentul regulament au următorul înțeles:

a) Prin bloc de locuințe - clădire - condominiu se înțelege o proprietate imobiliară din care unele părți au altă destinație decât aceea de locuință, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză. Modificări (1)

Proprietatea imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviză de proprietate comună revine proprietarilor apartamentelor și nu poate fi separată de proprietatea asupra apartamentelor.

b) Prin spațiu, respectiv apartament, se înțelege o parte dintr-o clădire destinată locuirii, în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, constituie o unitate de proprietate imobiliară.

Cu excepția unor situații pentru care există alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuințe/condominiu trebuie considerate în același mod ca și drepturile de proprietate asupra altor proprietăți imobiliare.

c) Prin proprietate comună se înțelege toate părțile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toți proprietarii din acea clădire. Respingeri de neconstituționalitate (1)

Proprietatea comună este indivizibilă și este deținută de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate. Respingeri de neconstituționalitate (1)

Proprietatea comună include toate părțile proprietății care sunt în folosință comună, ca: terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundația, structura de rezistență, acoperișul, terasele, coșurile de fum, scările, holurile, pivnițele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele.

Proprietatea comună include instalații ale clădirii aflate în folosință comună cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcției sau cu care a fost dotată mai târziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrăsnete, antene, instalații de telefonie, instalații electrice, conducte de apă, sisteme de încălzire și conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comună până la punctele de distribuție din apartamentele individuale. Respingeri de neconstituționalitate (1)

d) Prin cotă-parte se înțelege cota de proprietate care îi revine fiecărui apartament proprietate individuală, din proprietatea comună, și este înscrisă în actul de proprietate.

În situația în care cotele-părți nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafața locativă a fiecărui apartament și totalul suprafețelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.

e) Prin fondatori se înțelege orice persoană juridică, inclusiv statul, o instituție a administrației publice locale, o persoană sau un grup de persoane care acționează împreună, care sau în numele căreia se înființează un condominiu și care prin vânzare sau orice altă formă de transfer oferă spații, respectiv apartamente într-un bloc de locuințe pentru proprietarii individuali.

f) Prin proprietar al spațiului, respectiv al apartamentului, se înțelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuințe/condominiu.

g) Prin asociație de proprietari se înțelege organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă. Respingeri de neconstituționalitate (2)

h) Prin acord de asociere se înțelege actul care consfințește hotărârea proprietarilor de a se asocia, după înregistrarea proprietății în Cartea funciară.

i) Prin cheltuieli comune se înțelege cheltuielile sau obligațiile financiare ale asociației, care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuință. Modificări (1)

CAPITOLUL II Înființarea și înregistrarea asociației de proprietari

Art. 4. - Modificări (2), Respingeri de neconstituționalitate (2)

Asociația de proprietari se constituie în cadrul unei adunări, convocată în termen de 60 de zile de la data la care întreaga clădire a fost înregistrată în Cartea funciară. Respingeri de neconstituționalitate (2)

Membrii asociației vor fi toți proprietarii apartamentelor, inclusiv primăria sau fondatorul, atât timp cât aceștia continuă să dețină unul sau mai multe apartamente din clădire.

Art. 5. - Modificări (2)

Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în momentul înregistrării la judecătoria pe raza căreia se află clădirea pentru care s-a constituit asociația, potrivit regulilor privind persoanele juridice. Respingeri de neconstituționalitate (1)

În cazul clădirilor cu mai puțin de 20 de proprietari asociați, asociația se poate constitui pe grupe de clădiri învecinate, reunind, de regulă, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodărirea proprietății.

Art. 6. - Respingeri de neconstituționalitate (1)

Judecătoria se pronunță asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire și a statutului asociației de proprietari.

Statutul asociației de proprietari se întocmește în baza prezentei legi și a prezentului regulament-cadru al asociațiilor de proprietari.

Art. 7. - Respingeri de neconstituționalitate (1)

Asociațiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociații de proprietari, potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.

CAPITOLUL III Acordul de asociere

Art. 8. -

Acordul de asociere trebuie să conțină:

a) adresa proprietății;

b) numele și prenumele proprietarilor unităților locative;

c) descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, terenul aferent clădirii.

Descrierea trebuie să fie suficientă din punct de vedere juridic pentru înregistrarea în Cartea funciară de la biroul de înregistrare a proprietăților imobiliare;

d) planșe sau schițe, în măsură să asigure o bună identificare, prin localizare și suprafață, a fiecărui spațiu, respectiv apartament, din structura clădirii;

e) enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună;

f) cota-parte ce revine fiecărui apartament din proprietatea comună.

Art. 9. -

La întrunirea constitutivă a asociației de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv și o comisie de cenzori și vor hotărî numărul membrilor acestora și durata mandatelor lor.

Membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cunoștințe de specialitate și experiență în domeniile economic, financiar și juridic.

Asociația de proprietari poate delega atribuțiile comisiei de cenzori, de control financiar și contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociații sau agenți economici specializați.

Candidatul care va obține cel mai mare număr de voturi va deveni președintele asociației de proprietari.

Art. 10. - Modificări (1)

Stabilirea cotelor-părți din veniturile și cheltuielile comune se face proporțional cu cota-parte din proprietatea comună aferentă fiecărui apartament.

Art. 11. - Modificări (2)

În cazul spațiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relațiile de coproprietate între proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

Art. 12. - Modificări (2), Respingeri de neconstituționalitate (1)

Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puțin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spații cu altă destinație decât aceea de locuință.

Orice amendare sau modificare trebuie să fie înregistrată la judecătoria pe raza căreia se află clădirea.

Art. 13. - Modificări (1)

În cazul în care apartamentele, respectiv spațiile, pot fi adăugate sau retrase din asociație, acordul de asociere trebuie să stabilească formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor rămase în asociație.

CAPITOLUL IV Drepturile și îndatoririle proprietarilor de apartamente

Art. 14. -

Proprietarul unui apartament este obligat să mențină apartamentul în stare bună, pe propria sa cheltuială. Nici un proprietar nu poate încălca sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală.

Art. 15. -

Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul său al unui reprezentant al asociației, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepție cazurile de urgență când nu este necesar nici un preaviz.

Art. 16. - Respingeri de neconstituționalitate (1)

Administrarea, întreținerea și reparațiile proprietății comune cad în sarcina asociației, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune.

Asociația de proprietari poate angaja alte persoane sau poate încheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Art. 17. - Respingeri de neconstituționalitate (1)

Asociația de proprietari, cu întrunirea majorității voturilor, poate întreprinde măsuri vizând îmbunătățirea confortului și a eficienței clădirii. Instalațiile mai importante ca: boilere cu apă caldă, încălzire centrală, rezervoare de apă, ascensoare, alte dotări de amploare similare pot fi schimbate de asociație numai cu aprobarea a cel puțin două treimi din numărul voturilor proprietarilor.

Persoanele fizice sau juridice, proprietari de locuințe în clădiri afectate de seisme, sunt obligate să ia măsuri pentru consolidarea acestora, potrivit prevederilor legale.

Indiferent de natura intervențiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al întregii clădiri.

Art. 18. -

Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări apartamentului său, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor apartamente.

Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietății comune, fără a obține mai întâi acceptul din partea asociației de proprietari.

Art. 19. -

Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistență a clădirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii apartamentelor respective și cu înștiințarea asociației de proprietari.

Zidurile dintre apartamente și proprietatea comună, care nu fac parte din structura de rezistență a clădirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Art. 20. -

Dacă proprietarul unui apartament sau oricare altă persoană care acționează în numele său provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie să repare stricăciunile sau să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparații.

CAPITOLUL V Organizarea și funcționarea asociației de proprietari

Art. 21. -

După prima întrunire organizatorică, de constituire a asociației de proprietari, va avea loc cel puțin o dată pe an o adunare generală a membrilor asociației.

Adunarea generală este alcătuită din toți membrii asociației de proprietari.

Întrunirile speciale ale asociației pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către proprietarii de apartamente, reprezentând cel puțin 20% din cotele de proprietate. Modificări (1)

Toți proprietarii trebuie anunțați asupra oricărei întruniri a asociației de proprietari cu cel puțin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Art. 22. - Modificări (1)

Asociația de proprietari poate adopta decizii, dacă cel puțin două treimi din numărul membrilor sunt prezenți personal sau prin reprezentant.

Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendată și reconvocată.

La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toți membrii asociației de proprietari au fost convocați, deciziile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenți. Respingeri de neconstituționalitate (1)

Art. 23. -

Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociației de proprietari se vor avea în vedere următoarele: Modificări (1)

a) votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;

b) proprietarul poate fi reprezentat de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de către proprietarul în numele căruia votează;

c) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă;

d) în cazul unui vot paritar, votul președintelui este decisiv.

Deciziile asociației de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentând majoritatea simplă din totalitatea voturilor obținute. Modificări (1)

Art. 24. -

Asociația de proprietari îndeplinește următoarele atribuții:

a) adoptă și amendează bugetele de venituri și cheltuieli, precum și fondul de rulment; încasează cotele obișnuite și speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente și de la proprietarii spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință; Respingeri de neconstituționalitate (1)

b) angajează și suspendă din funcție pe cel care administrează proprietatea sau pe ceilalți funcționari sau angajați, în vederea administrării și bunei funcționări a clădirii; personalul necesar bunei gospodăriri a părților și a instalațiilor de folosință comună ale clădirilor poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenție civilă, conform celor stabilite prin negociere; Modificări (1)

c) inițiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de clădire; Modificări (1), Respingeri de neconstituționalitate (2)

d) încheie contracte și își asumă obligații în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de clădire; Modificări (1), Respingeri de neconstituționalitate (1)

e) reglementează folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea proprietății comune; Modificări (1), Respingeri de neconstituționalitate (2)

f) impune penalizări pentru întârzierea plății cotelor de întreținere; Respingeri de neconstituționalitate (1)

g) adoptă sau amendează deciziile, regulile și regulamentele;

h) completează la zi cartea tehnică a construcției; Modificări (1)

i) asigură urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata ei; Modificări (1)

j) exercită alte atribuții care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente. Modificări (1)

Art. 25. - Modificări (1), Respingeri de neconstituționalitate (2)

Dacă o decizie a asociației de proprietari este contrară legii sau acordului de asociere sau este de natură să producă daune considerabile intereselor unei minorități a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate acționa în justiție valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acționarea în justiție nu trebuie să întrerupă executarea deciziei decât în cazul în care instanța hotărăște suspendarea deciziei respective.

CAPITOLUL VI Comitetul executiv

Art. 26. -

Cu excepția atribuțiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociația de proprietari în administrarea și exploatarea clădirii.

Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin.

Art. 27. - Modificări (1), Respingeri de neconstituționalitate (2)

Președintele asociației de proprietari reprezintă asociația în derularea contractelor și își asumă obligații în numele asociației. El reprezintă asociația de proprietari împotriva unui terț, inclusiv în acțiunile judecătorești inițiate de asociație împotriva unui proprietar de apartament care nu și-a îndeplinit obligațiile față de asociație sau în procesele inițiate de un proprietar de apartament care contestă o decizie a asociației de proprietari.

CAPITOLUL VII Cheltuieli comune; încasarea cotelor de întreținere

Art. 28. -

Anul fiscal al asociației de proprietari va fi anul calendaristic.

Înainte de începutul următorului an fiscal și pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregăti și va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreținere și funcționare a proprietății comune. Respingeri de neconstituționalitate (1)

Dacă membrii asociației de proprietari sunt de acord, se aprobă și un fond pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregăti și va prezenta adunării generale suma necesară pentru alimentarea acestui fond.

Bugetul anual va trebui să fie adoptat prin votul majoritar al adunării generale a asociației de proprietari.

Asociația de proprietari își va putea deschide cont la oricare unitate bancară sau filială C.E.C.

Art. 29. - Respingeri de neconstituționalitate (1)

Toți proprietarii de apartamente trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.

Plata se va face conform hotărârii luate în adunarea generală.

Art. 30. - Respingeri de neconstituționalitate (2)

Cu aprobarea dată prin votul a două treimi din numărul membrilor asociației de proprietari, poate fi percepută o sumă specială, în afara cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinată achitării cheltuielilor comune neprevăzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plăti la termenele stabilite de adunarea generală a asociației de proprietari.

Art. 31. - Respingeri de neconstituționalitate (3)

Asociația de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, și a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.

Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Respingeri de neconstituționalitate (3)

Acțiunea este scutită de taxă de timbru. Respingeri de neconstituționalitate (8)

Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor.

Acest document poate avea modificări ulterioare. Cumpărați documentul în formă actualizată sau alegeți un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată.

;
se încarcă...