Universul Juridic nr. 6/2015

Despre contractul de ipotecă (III)
de Rizoiu Radu

11 iunie 2015

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

Cumpără forma completă
  •  

d. Caracterul unilateral (sinalagmatic imperfect)

22. Analiza regimului juridic actual.Fiind un contract, contractul de ipotecă este un act juridic de formație bilaterală(1) . În același timp însă, trebuie văzut dacă, din punct de vedere al obligațiilor pe care le naște, el reprezintă un contract bilateral(2) (sinalagmatic(3) ) sau un simplu contract unilateral(4) . Criteriul avut în vedere este cel al existenței unor obligații născute pentru fiecare dintre părți, obligații care să fie asumate în mod reciproc și interdependent(5) (art. 1.171 noul C. civ.).

Ipoteca (mobiliară) reprezintă un drept real de garanție care nu presupune deposedarea constituitorului de bunul ipotecat (art. 171 LPA). Prin urmare, dreptul creditorului se exercită "de la distanță", iar nu printr-un contact (fizic) direct cu bunul ipotecat. Creditorul ipotecar are, în principal, "dreptul de a-și satisface creanța [ipotecară] înaintea [altor creditori]" (art. 2.345 alin. (2) noul C. civ.). În principiu, creditorului ipotecar nu îi incumbă nicio obligație față de constituitorul ipotecii.

La o privire mai atentă însă, se pot identifica o serie de obligații în sarcina creditorului ipotecar. Astfel, pentru orice tip de ipotecă, în ipoteza ipotecii constituite în avans, creditorul ipotecar are obligația de a remite sumele promise "și în considerarea cărora ipoteca a fost constituită" [art. 2.371 alin. (2) noul C. civ.]. De asemenea, creditorul ipotecar este ținut de o obligație de a nu face, potrivit căreia trebuie să permită constituitorului să folosească, să administreze și să dispună în mod liber de bunul ipotecat (cât timp obligația principală este executată în mod conform) (art. 2.373 noul C. civ.).

Apoi, în cazul ipotecii mobiliare, creditorul ipotecar este ținut de obligația negativă de a nu stânjeni activitatea deținătorului bunului ipotecat atunci când își exercită dreptul de inspecție (art. 2.394 noul C. civ.). De asemenea, creditorul ipotecar are obligația pozitivă de a confirma debitorului (în mod periodic) o serie de elemente relative la situația curentă a drepturilor sale [art. 2.397 alin. (2) noul C. civ.].

În cazul ipotecii constituite asupra creanțelor, creditorul ipotecar trebuie să notifice pe debitorul creanței ipotecate despre existența ipotecii [art. 2.400 alin. (1) noul C. civ.], să elibereze constituitorului chitanță pentru sumele percepute (art. 2.404 noul C. civ.), să informeze pe constituitor despre orice nereguli la plata sumelor de către debitorul creanței ipotecate (art. 2407 noul C. civ.) și să remită constituitorului sumele încasate în plus față de valoarea creanței ipotecare (art. 2.408 noul C. civ.).

Totodată, creditorul ipotecar este cel care va înscrie ipoteca în Arhivă, pentru a-și asigura protecția drepturilor sale față de terți, și este obligat să comunice constituitorului dovada înscrierii în termen de 24 de ore (art. 2417 noul C. civ.). Tot creditorul ipotecar are obligația de a radia ipoteca înscrisă în termen de 10 zile de la data stingerii dreptului real de ipotecă (art. 2.419 noul C. civ.).

În faza executării silite a ipotecii, creditorul ipotecar care a preluat bunul ipotecat va fi ținut de "obligațiile unui administrator al bunului altuia împuternicit cu administrarea simplă" (art. 2.444 noul C. civ.). De asemenea, creditorul care a preluat bunul ipotecat în vederea administrării va fi ținut de obligațiile unui "administrator al bunului altuia însărcinat cu administrarea deplină" (art. 2.470 noul C. civ.) și va trebui "să dea socoteală" la finalul administrării (art. 2.472 noul C. civ.). Întotdeauna creditorul ipotecar trebuie să acționeze într-o manieră comercial rezonabilă (art. 2.446, art. 2.467 noul C. civ.).

Iată deci că o citire atentă a legii relevă o serie întreagă de obligații impuse (chiar prin lege) în sarcina creditorului ipotecar ca urmare a încheierii contractului de ipotecă. În plus, părțile pot ele însele să includă în contractul de ipotecă o serie de obligații în sarcina creditorului ipotecar(6) . Simpla existență a acestor prestații nu conferă însă eo ipso contractului de ipotecă un caracter sinalagmatic.

23. Lipsa interdependenței prestațiilor.Pentru a fi în prezența unui contract sinalagmatic, este necesar ca obligațiile asumate de către fiecare dintre părțile contractului să se afle într-un raport de interdependență, să fie reciproce prin raportare la criteriul cauzei. Altfel spus, obligația asumată de o parte să reprezinte cauza juridică a asumării obligației de către cealaltă parte(7) .

Se observă cu ușurință că majoritatea obligațiilor enumerate mai sus nu se află într-un raport de cauzalitate cu asumarea obligației de constituire a ipotecii, ci reprezintă mai degrabă consecințe firești ale exercitării dreptului real deținut de creditorul ipotecar asupra unui bun ce nu se află în posesia sa sau limitări impuse de legiuitor exercițiului absolut al acestui drept.

Nu ne aflăm, deci, în prezența unui contact sinalagmatic propriu-zis, întrucât obligațiile reciproce nu sunt interdependente, ci în prezența unui contract unilateral (art. 1171 teza II noul C. civ.). Întrucât există totuși obligații pentru fiecare dintre părți, se poate califica acest contract drept unul sinalagmatic imperfect(8) , dar interesul acestei calificări este mai mult de ordin didactic, de vreme ce efectele sunt aceleași cu cele ale contractului unilateral(9) . Care sunt însă consecințele(10) ) acestei calificări?

În primul rând, din punct de vedere al probei, contractul de ipotecă poate ridica anumite discuții privind necesitatea formalităților cerute unui act unilateral, formalitatea dublului (multiplului) exemplar nefiindu-i impusă.

În al doilea rând, din punct de vedere substanțial, constituitorul nu va putea invoca excepția neexecutării contractului, refuzând, de exemplu, predarea bunului ipotecat în cursul executării pornite de creditor pentru că acesta din urmă nu și-ar fi îndeplinit obligația de informare menționată de art. 2397 noul C. civ.. De altfel, se observă în mod facil că legiuitorul a inclus pentru aproape fiecare dintre obligațiile creditorului ipotecar și câte o sancțiune specifică pentru neîndeplinirea obligației. În speță, sancțiunea va fi aceea că declarația constituitorului/debitorului cu privire la conținutul obligației ipotecare va fi considerată adevărată.

De asemenea, contractul de ipotecă nu poate face obiectul rezoluțiunii, ipoteca stingându-se doar prin acele moduri enunțate limitativ de lege (art. 2428 noul C. civ.). În ciuda ezitărilor doctrinei în privința contractelor sinalagmatice imperfecte(11) ) și a lipsei unui text legal care să limiteze sfera de aplicare a rezoluțiunii(12) la contractele sinalagmatice (propriu-zise)(13) , considerăm, alături de alți autori(14) , că (în lipsa unui text expres de lege) rezoluțiunea nu poate opera în materia contractelor unilaterale (fie ele chiar și calificate drept sinalagmatice imperfecte), deci nici în ceea ce privește contractul de ipotecă.

24. Situația specială a ipotecii constituite în avans.Ipoteca se poate naște chiar înainte ca obligația garantată să fie în ființă(15) (art. 2370 noul C. civ.). Legea reglementează și o ipoteză specială în care obligația viitoare constă în plata unei sume de bani (art. 2371 alin. (1) noul C. civ.). Ipoteza textului indică o sferă de aplicare limitată la situația contractelor sinalagmatice. Astfel, în cazul obligațiilor extracontractuale nu se poate discuta de constituirea unei ipoteci "în considerarea" primirii unei prestații. Totodată, în cazul unui contract unilateral, este de asemenea greu de imaginat ce (contra) prestație ar avea în vedere debitorul care constituie ipoteca.

Pe de altă parte, natura prestației caracteristice a contractului sinalagmatic din care derivă obligația ipotecară poate fi extrem de variată. Ea poate reprezenta obligația de plată a prețului dintr-un contract de vânzare, cea de plată a chiriei dintr-un contract de locațiune sau cel de rambursare a împrumutului dintr-un contract de credit. Ceea ce este esențial este că, la momentul constituirii ipotecii, creditorul ipotecar nu și-a îndeplinit (integral) propria obligație reciprocă obligației principale asumate de debitorul ipotecar.

În această ipoteză, legea consideră că ipoteca (văzută ca prestație din conținutul contractului de ipotecă) a fost constituită "în considerarea" prefigurării îndeplinirii de către creditor a obligației de a pune la dispoziție o sumă de bani [art. 2.371 alin. (2) noul C. civ.]. Iată deci că textul legii restrânge implicit aplicabilitatea la situația contractului de credit, unde prestația caracteristică a creditorului constă în obligația de a pune/ține "la dispoziția clientului o sumă de bani"(16) (art. 2.193 noul C. civ.).

De vreme ce obligația debitorului de a constitui dreptul real de ipotecă se efectuează "în considerarea" îndeplinirii obligației asumate de creditorul ipotecar de a pune la dispoziția debitorului o sumă de bani, rezultă că există două obligații reciproce și interdependente născute din contractul de ipotecă. Așadar, în această ipoteză, contractul de ipotecă capătă caracterul sinalagmatic. Așa se explică sancțiunea specifică edictată de tezele finale ale art. 2.371 alin. (2) noul C. civ., conform cărora "debitorul poate obține reducerea sau desființarea ipotecii", iar "[c]reditorul datorează (...) daune-interese". Asemănarea cu norma cuprinsă în art. 1.549-1.551 noul C. civ. este mai mult decât evidentă.

..........


În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

;
se încarcă...