Universul Juridic nr. 6/2015

Despre contractul de ipotecă (IV)
de Rizoiu Radu

24 iunie 2015

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

Cumpără forma completă
  •  

C.2. Drepturi și obligații implicite în contractul de ipotecă

42. Enumerare.În afară de conținutul juridic stabilit de către părți și evidențiat în clauzele contractului de ipotecă, legea însăși conține o serie de drepturi și obligații implicite care constituie un nucleu al conținutului contractului de ipotecă. Există două categorii de astfel de drepturi și obligații: un nucleu dur reglementat de dispoziții imperative și un conținut opțional determinat de dispoziții supletive.

Din prima categorie fac parte drepturile creditorului care țin de exercitarea dreptului său real de garanție, precum și obligațiile care derivă din caracterul subsidiar al ipotecii. Totodată, intră în conținutul nucleului dur al contractului de ipotecă și o serie de obligații de informare și publicitate care sunt menite a descuraja un exercițiu abuziv al dreptului de ipotecă. În genere, părțile contractului de ipotecă nu vor putea deroga de la aceste dispoziții legale, ele conturând un conținut minim obligatoriu al contractului de ipotecă.

Din cea ce-a doua categorie fac parte dispozițiile relative la funcționarea subrogației reale cu titlu particular în materia ipotecii. De vreme ce aceste dispoziții sunt reglementate, de regulă, în favoarea creditorului ipotecar, ele pot suferi modificării prin convenția părților, oferind un mod flexibil de definire a drepturilor și obligațiilor părților.

43. Exercițiul dreptului real.Dreptul real de ipotecă poartă asupra valorii bunului ipotecat(1). Așadar și exercițiul dreptului real privește tot valoarea bunului respectiv. Prerogativele creditorului ipotecar vor privi așadar conservarea (dacă nu maximizarea) acestei valori. În definitiv, ipoteca conferă un drept de preferință creditorului numai în limita valorii bunului ipotecat.

O serie de clauze implicite ale contractului de ipotecă sunt menite tocmai să asigure păstrarea (în măsura posibilă și rezonabilă a) valorii bunului ipotecat. Aceste clauze vizează fie punerea la dispoziția creditorului ipotecar a unor mijloace de supraveghere a valorii bunului, fie împiedicarea creditorului ipotecar de a determina o scădere artificială a valorii bunului. Rațiunea acestor dispoziții este, așadar, una dublă. Sunt protejate atât dreptul creditorului de a beneficia de o garanție efectivă, cât și dreptul constituitorului de a-și fructifica dreptul de dispoziție juridică asupra bunului ipotecat. În ambele ipoteze însă, măsura este cea a conservării valorii bunului ipotecat.

În categoria clauzelor care conferă drepturi creditorului, putem enumera obligația constituitorului de conservare a valorii bunului ipotecat (art. 2.374-2.375 noul C. civ. și art. 173 LPA), dreptul creditorului de a cere exigibilitatea anticipată a creanței în cazul lipsei de întreținere a bunului ipotecat (art. 2.396 noul C. civ. și art. 166 LPA), dreptul de inspecție al creditorului ipotecar (art. 2.394 noul C. civ.) și acțiunea directă a creditorului ipotecar garantat cu o ipotecă asupra unor creanțe împotriva debitorului creanței ipotecate (art. 2.403 noul C. civ.).

Aceste drepturi se pot clasifica în două categorii: drepturi de control și drepturi de acțiune. În prima categorie intră toate acele prerogative în baza cărora creditorul ipotecar poate să verifice starea bunului ipotecat sau să se intereseze asupra valorii acestuia. În cea de-a doua categorie intră, în special, sancțiunile pe care legea le asociază nerespectării de către constituitor a obligației implicite de a conserva bunul ipotecat în bună stare. Esențial pentru înțelegerea acestor mecanisme este caracterul ipotecii de garanție reală fără deposedare. Bunul ca atare nu părăsește nici un moment sfera de control exercitată de constituitor(2) , creditorul având un drept real asupra bunului altuia (jus in re aliena). Exercitarea dreptului său real se poate face numai prin permisiunea dată de lege de a avea acces oricând la bun, dar numai în scopul verificării valorii acestuia. În definitiv, creditorul ipotecar nu este interesat de bun în materialitatea sa (art. 2.433 noul C. civ.), ci de suma de bani pe care o poate obține din valorificarea bunului.

Obligației constituitorului de a conserva valoarea bunului îi sunt aduse două categorii de corective: unul natural și altul convențional. Corectivul natural derivă din scopul legii de a nu scoate valorile patrimoniale din circuitul economic. Bunul ipotecat va fi folosit în continuare de către constituitor (art. 2.373 noul C. civ.) ca și înainte de constituirea ipotecii. Prin urmare, el va fi susceptibil de o anumită uzură care depinde de tipul de bun în cauză. Dacă utilizarea însăși conduce la reducerea valorii bunului, constituitorului nu i se poate reproșa acest fapt, cât timp utilizarea a fost una normală (art. 2.374 teza penultimă noul C. civ.). De asemenea, dacă scăderea de valoare este determinată de un caz de necesitate, din nou creditorul ipotecar nu poate acționa (art. 2.374 teza finală noul C. civ.), întrucât (ca titular al dreptului real ce poartă asupra valorii bunului) își asumă riscul juridic aferent acestui drept [art. 1.274 alin. (1) noul C. civ.](3) .

Corectivul de tip convențional derivă din înțelegerea părților cu privire la finalitatea concretă a ipotecii. Creditorul ipotecar nu este interesat în executarea ipotecii decât în mod subsidiar dacă nu își obține plata obligației garantate (art. 2.453 noul C. civ.). Față de caracterul subsidiar al interesului creditorului, legea îi permite să acționeze drastic și să-l decadă pe debitor din beneficiul termenului doar în cazurile în care "are temeiuri rezonabile să creadă că bunul ipotecat este pe cale de a fi pus în pericol sau că există posibilitatea ca executarea obligației să fie împiedicată" [art. 2.396 alin. (2) noul C. civ.]. În aceste cazuri, creditorul ipotecar poate să acționeze, dar numai în limitele stabilite în mod expres de către părți prin contractul de ipotecă [art. 2.396 alin. (1) teza finală noul C. civ.]. În lipsa unei descrieri suficient de specifice în contractul de ipotecă, apelul creditorului la sancțiunea exigibilității anticipate va fi pus sub semnul întrebării.

Drepturile creditorului ipotecar sunt stabilite de lege, de regulă, prin dispoziții supletive. Prin contractul de ipotecă, părțile vor putea să amenajeze modul de exercițiu al acestor drepturi, fără însă a-l putea aneantiza. Din această perspectivă, a existenței dreptului, dispozițiile legii pot fi privite ca fiind imperative. Întinderea prerogativelor creditorului este însă flexibilă(4). De altfel, legea însăși face trimitere în unele cazuri la reglementarea de către părți a exercițiului unor drepturi.

În categoria clauzelor care conferă drepturi constituitorului, putem identifica dreptul de a obține o declarație de la creditorul ipotecar cu privire la întinderea ipotecii (art. 2.397 noul C. civ.) și dreptul de a impune valorificarea bunului ipotecat într-o manieră comercială rezonabilă [art. 2.445 alin. (5), art. 2.446 și art. 2.467 noul C. civ.]. Aceste clauze vizează o limitare a drepturilor creditorului ipotecar în vederea prevenirii unor eventuale abuzuri.

Tocmai de aceea, limitarea este stabilită prin norme imperative. Din nou, însă, sfera de cuprindere a limitării poate face obiectul convenției părților [art. 2.446 alin. (1) lit. d) noul C. civ.]. În cazul în care aceste limite nu sunt respectate, sancțiunea impusă de lege este extrem de drastică (art. 2.474-2.475 noul C. civ.).

44. Subrogația reală cu titlu particular. Caractere.Ipoteca (mobiliară), ca drept real ce poartă asupra valorii bunului ipotecat(5), urmează această valoare indiferent de forma de materializare a acesteia. În plan juridic, acest efect se explică, parțial, prin intervenirea subrogației reale cu titlu particular(6).

În materie ipotecară, subrogația reală cu titlu particular este edictată cu titlu general(7) de dispozițiile art. 2.330 noul C. civ., conform cărora indemnizația de asigurare sau orice alte sume primite de constituitor ca urmare a pieirii sau deteriorării bunului ipotecat vor fi afectate la plata obligației ipotecare. În afara acestui efect general(8) , ipoteca mobiliară mai beneficiază și de două efecte specifice în această materie: caracterul extensiv și caracterul remuneratoriu.

De asemenea, legea edictează un regim juridic specific pentru ipoteca asupra universalității de fapt, pentru a da expresiei regulilor specifice subrogației reale în această materie.

În ceea ce privește caracterul extensiv, ipoteca mobiliară "se extinde asupra fructelor și productelor bunului mobil ipotecat, precum și asupra tuturor bunurilor primite de constituitor în urma unui act de administrare ori de dispoziție încheiat cu privire la bunul mobil ipotecat [precum și asupra oricărui] bun care (...) înlocuiește [bunul ipotecat] sau în care trece valoarea acestuia" (art. 2.392 noul C. civ.)(9). Norma legală edictează o regulă supletivă(10), de la care părțile pot deroga prin contractul de ipotecă, în sensul renunțării de către creditorul ipotecar la dreptul său de a urmări produsele bunului ipotecat.

Caracterul supletiv al normei este relevat de mecanismul prin care ipoteca se extinde asupra produselor. Efectul extensiv operează ope legis, dar el trebuie să fie consolidat printr-o manifestare de voință a creditorului ipotecar. Această manifestare de voință poate îmbrăca fie forma includerii în contractul de ipotecă a unei descrieri suficient de clare a bunului ipotecat (astfel încât să includă și produsele acestuia), fie exprimarea opțiunii ulterior apariției produselor în cauză, prin înscrierea unui aviz modificator la Arhivă [art. 2.412 alin. (1) noul C. civ.]. În cazul în care produsele reprezintă sume de bani, se prezumă(11) alegerea creditorului în sensul optării pentru extinderea ipotecii [art. 2.412 alin. (2) noul C. civ.](12).

Creditorul ipotecar poate chiar să accepte extinderea ipotecii asupra produselor pentru ca apoi să consimtă la neurmărirea bunului ipotecat inițial, caz în care ne aflăm în prezența unei renunțări (parțiale) la ipotecă [art. 2.428 alin. (2) lit. e) noul C. civ.]. În această situație trebuie însă realizată o analiză atentă a manifestării de voință a creditorului ipotecar, pentru a distinge cazurile de renunțare parțială de cele de renunțare totală. De exemplu, vom fi în prezența unei renunțări totale implicite atunci când creditorul renunță la ipotecă anterior apariției produselor sau atunci când renunță la ipoteca asupra bunului inițial și nici nu înscrie un aviz modificator de extindere în termenul legal.

..........


În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

;
se încarcă...