Universul Juridic nr. 3/2017

Dreptul de preempțiune în Noul Cod Civil (II)
de Chirica Dan

08 martie 2017

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

Cumpără forma completă
  •  

II. Reglementările speciale referitoare la anumite drepturi de preempțiune

26. Reglementarea din noul Cod civil referitoare la dreptul de preempțiune se referă la această instituție juridică în general, însă drepturile de preempțiune speciale, aplicabile unor anumite bunuri, sunt răspândite prin diverse acte normative.

Fără a avea câtuși de puțin pretenția exhaustivității, vom prezenta pe scurt câteva dintre aceste reglementări.

27. În acest context, menționăm drepturile referitoare la:

- terenurile agricole din extravilan, în privința cărora Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului conține o reglementare amănunțită(1) . Conform dispozițiilor art. 4 alin. (1) din acest act normativ, "înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea (...) dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale". Legea reglementează amănunțit procedura - ante rem venditam - care trebuie urmată pentru ca aceste drepturi de preempțiune să fie respectate (art. 6 și urm. din Legea nr. 17/2014), încălcarea ei fiind sancționată cu nulitatea relativă [art. 16 din Legea nr. 17/2014]. Pentru cazul în care, în urma parcurgerii procedurii legale fără ca dreptul de preempțiune să fie exercitat, bunul ajunge să fie vândut liber, dar pe un preț mai mic decât cel din oferta de vânzare prevăzut la art. 6 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 ori în condiții mai avantajoase decât cele prevăzute în aceeași oferă, sancțiunea aplicabilă va fi cea a nulității absolute [art. 7 alin. (7) teza a II-a din Legea nr. 17/2014];

- terenurile forestiere, în privința cărora art. 1.746 noul C. civ. precizează că "terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor". De asemenea, conform dispozițiilor art. 45 alin. (6) din Codul silvic (Legea nr. 46/2008, republicată), "coproprietarii și vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, au un drept de preempțiune, în ordinea prevăzută la art. 1.746 din Codul civil și în condițiile prezentei legi, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, la preț și în condiții egale", art. 45 alin. (9) din aceeași lege adăugând că, "în situația în care terenul ce urmează a fi vândut este limitrof cu fondul forestier proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, exercitarea dreptului de preempțiune al statului ori al unităților administrativ-teritoriale (...) prevalează în raport cu dreptul de preempțiune al vecinilor". Procedura care trebuie urmată este și aceasta una ante rem venditam [art. 45 alin. (7) și (8) din Codul silvic], nerespectarea drepturilor de preempțiune, vânzarea la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât cele din oferta de vânzare fiind sancționate cu nulitatea relativă [art. 45 alin. (11) C. silvic];

- bunurile expropriate care sunt scoase de stat la vânzare, în privința cărora art. 37 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică prevede că, "în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorește înstrăinarea imobilului expropriat, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobândire, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată"(2) . În cazul în care bunul este vândut unui terț cu nerespectarea dreptului de preempțiune mai sus menționat, preemptorul are dreptul să obțină anularea acestei vânzări și încheierea unei noi vânzări cu el în temeiul dispozițiilor art. 1.733 noul C. civ. (supra, nr. 21).

De asemenea, conform art. 11 din Legea nr. 238/2004 a petrolului (modificată), "în cazul în care statul vinde bunurile expropriate (...), foștii proprietari sau, după caz, succesorii lor au dreptul de a reintra în posesia acestora, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată", iar potrivit art. 10 din Legea nr. 85/2003 a minelor (modificată), "în cazul vânzării bunurilor expropriate (...), foștii proprietari sau, după caz, succesorii lor au drept de preempțiune, scop în care vor fi înștiințați despre condițiile vânzării pe cale administrativă și prin publicitate";

- bunurile mobile clasate ca făcând parte din patrimoniul cultural național(3) , cu privire la care art. 36 alin. (1) din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural național mobil prevede că "bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune de către statul român, prin Ministerul Culturii, și cu respectarea dispozițiilor art. 35 alin. (7) "(4) ;

- monumentele istorice(5) , art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice (republicată) prevăzând că "monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului român (...) ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării";

- activele disponibile ale societăților și companiilor naționale, societăților comerciale cu capital de stat, precum și ale regiilor autonome, așa cum rezultă din dispozițiile art. 12 alin. (1) lit. d) și e) din Legea nr. 346/2004 privind stimularea înființării și dezvoltării întreprinderilor mici și mijlocii (modificată), existând un drept de preempțiune în favoarea acestor unități economice atunci când sunt scoase la vânzare;

- spațiile cu altă destinație decât cea de locuință deținute cu titlu de locațiune; conform dispozițiilor art. 17 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 (republicată), chiriașul actual al spațiului care se restituie foștilor proprietari are un drept de preempțiune la cumpărarea acestuia dacă proprietarul de drept se decide să vândă, nerespectarea acestui drept fiind sancționată cu nulitatea [art. 17 alin. (4) din Legea nr. 10/2001];

- părțile de interes ale societăților simple; din dispozițiile art. 1.901 alin. (2) noul C. civ. rezultă că "orice asociat poate răscumpăra, substituindu-se în drepturile dobânditorului, părțile de interes dobândite cu titlu oneros de un terț fără consimțământul tuturor asociaților, în termen de 60 de zile de la data la care a cunoscut sau ar fi trebuit să cunoască cesiunea. Dacă mai mulți asociați exercită concomitent acest drept, părțile de interes se alocă proporțional cu cota de participare la profit"; or, această "răscumpărare" nu este nimic altceva decât un veritabil drept de preempțiune, terminologia Codului fiind, în această privință, derutantă;

- arendașul cu privire la bunurile arendate are un drept de preempțiune în condițiile prevăzute la art. 1.730-1.740 noul C. civ. (art. 1.849 noul C. civ.).

III. Preempțiunea convențională (pactul de preferință)

28. Întrucât am prezentat deja conținutul normelor legale referitoare la dreptul de preempțiune legală, care, mutatis mutandis, sunt aplicabile și în cazul preempțiunii convenționale, nu ne rămâne aici decât să facem o prezentare a elementelor specifice acestei din urmă preempțiuni.

A. Noțiune

29. Nereglementată de Codul civil din 1864, preempțiunea convențională sau pactul de preferință, creație a practicii judiciare și a doctrinei anterioare noului Cod civil, era contractul prin care o persoană, numită promitent, se angaja față de o altă persoană, numită beneficiar, care primea acel angajament, să o prefere față de oricine altcineva ca și cumpărător în condiții egale de preț, dacă ulterior se decidea să vândă bunul care îi aparținea și la care se referea înțelegerea, în privința deciziei de a vinde, a momentului vânzării ori a deciziei de a nu vinde fiindu-i recunoscut un drept discreționar (6) .

Obligația de preferință se referă doar la vânzare, nu și la înstrăinările pe alte temeiuri juridice, cum ar fi cele făcute cu titlu de liberalitate (donație sau legat), întreținere, schimb, aport în societate, dare în plată etc.(7).

..........


În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

;
se încarcă...