Universul Juridic nr. 3/2015

Despre forma antecontractelor de vânzare a imobilelor
de Chelaru Eugen

13 martie 2015

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

Cumpără forma completă
  •  

1. Preliminarii. Sensul consacrat al noțiunii de "antecontract" este acela de convenție preparatorie, netranslativă de proprietate, care are ca obiect nu o obligație de a da, ci una de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul translativ de proprietate. El face parte din categoria promisiunilor de vânzare-cumpărare și este cunoscut sub o mare varietate de denumiri: contract provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avant-contract, precontract, promisiune de ofertă, contract preparatoriu.

Atunci când ambele părți se obligă să vândă, respectiv să cumpere imobilul în discuție, antecontractul este o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

Valabilitatea unei promisiuni de vânzare imobiliare și posibilitatea valorificării sale prin pronunțarea de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a fost recunoscută de practica judiciară îndeosebi după anul 1947, când au fost adoptate primele reglementări legale derogatorii de la principiul consensualismului, în materia circulației juridice a terenurilor. Această jurisprudență s-a dezvoltat în absența unei reglementări a promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare, pe baza regulilor generale consacrate de legiuitor materiei contractului și executării obligației de a face.

Una din problemele care au trebuit să fie rezolvate a fost aceea a formei antecontractului. Au fost exprimate două opinii.

Potrivit unei prime opinii, bazată și pe un examen al reglementărilor relevante din dreptul comparat, în materia antecontractului trebuie să opereze principiul simetriei formei. Cum pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare legea cerea forma autentică ad validitatem și antecontractul trebuia să îmbrace aceeași formă.

O a doua opinie, majoritară, a fost în sensul că, dând naștere doar unei obligații de a face, antecontractul intră pe deplin în domeniul consensualismului, forma scrisă fiind suficientă pentru încheierea sa valabilă. Această opinie a ținut seama și de contextul social în care teoria antecontractului de vânzare-cumpărare a terenurilor a fost formulată, apariția reglementărilor care impunea forma autentică actelor de înstrăinare a terenurilor între vii, sub sancțiunea nulității absolute, lăsând lipsite de eficiență juridică o mulțime de convenții încheiate în forma înscrisului sub semnătură privată. Prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic nul, aceste convenții au fost considerate valabile ca promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

Practica judiciară a îmbrățișat această opinie.

..........


În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5 care permite vizualizarea completă a documentului.

;
se încarcă...