Back

Parlamentul României

Legea nr. 304/2015 privind emisiunile de obligaţiuni ipotecare

În vigoare de la 03.03.2016

Acest document poate avea modificări ulterioare. Cumpăraţi documentul în formă actualizată sau alegeţi un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată.

Cumpără forma actualizată

Parlamentul României adoptă prezenta lege.

CAPITOLUL I Dispoziţii generale

Art. 1.

Prezenta lege are drept scop stabilirea cadrului general şi a condiţiilor pentru emisiunea de obligaţiuni ipotecare de către emitenţi, persoane juridice române, precum şi reglementarea drepturilor şi obligaţiilor conferite de acestea deţinătorilor lor.

Art. 2. Puneri în aplicare (1)

În înţelesul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarea semnificaţie:

a) administrator de portofoliu - entitate a cărei activitate principală se află în sfera activităţilor incluse în cadrul sectorului intermedierii financiare şi a asigurărilor, potrivit Clasificării activităţilor din economia naţională, şi care administrează portofolii de creanţe, în condiţiile secţiunii a 2-a din cap. V;

b) agent - persoană care îşi desfăşoară activitatea în condiţiile secţiunii a 3-a din cap. IV;

c) Arhiva Electronică - Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare;

d) creanţă imobiliară - orice drept de creanţă care izvorăşte dintr-un contract de credit pentru investiţii imobiliare;

e) credit pentru investiţii imobiliare - orice credit care îndeplineşte cumulativ următoarele condiţii:

(i) este integral garantat cu ipotecă imobiliară sau cu drepturi echivalente asupra bunurilor imobile; şi

(ii) este acordat în scopul dobândirii ori menţinerii dreptului de proprietate asupra unui teren şi/sau unei construcţii realizate ori care urmează să se realizeze, în scopul reabilitării, modernizării, consolidării sau extinderii unei construcţii ori în scopul rambursării unui asemenea credit;

f) drepturi accesorii - totalitatea drepturilor reale ori personale cu care este garantată o creanţă, inclusiv ipotecile mobiliare şi imobiliare şi drepturile de creanţă decurgând din contractele de asigurare a imobilelor aduse în garanţie şi din contractele de asigurare de viaţă;

g) emitent - o instituţie de credit în sensul prevăzut la art. 4 alin. (1) din Regulamentul (UE) nr. 575/2013 al Parlamentului European şi al Consiliului din 26 iunie 2013 privind cerinţele prudenţiale pentru instituţiile de credit şi societăţile de investiţii şi de modificare a Regulamentului (UE) nr. 648/2012, persoană juridică română, care se încadrează în una dintre categoriile prevăzute la art. 3 lit. a), lit. b), cu excepţia cooperativelor de credit, şi lit. d) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 227/2007, cu modificările şi completările ulterioare, şi care a acordat sau a preluat prin cesiune ori orice altă formă de transfer creanţe imobiliare şi care a emis, emite sau intenţionează să emită obligaţiuni ipotecare sau căreia îi sunt transferate obligaţii aferente obligaţiunilor ipotecare emise în baza prezentei legi, împreună cu portofoliul de creanţe aferent;

h) investitor sau deţinător de obligaţiuni ipotecare - orice persoană care deţine în nume propriu obligaţiuni ipotecare;

i) investitor calificat - persoana sau entitatea definită potrivit art. 2 alin. (1) pct. 15 din Legea nr. 297/2004 privind piaţa de capital, cu modificările şi completările ulterioare;

j) IFRS - Standardele internaţionale de raportare financiară, incluzând Standardele internaţionale de contabilitate, şi interpretările lor, în cea mai recentă versiune a acestora adoptată de Comisia Europeană în temeiul Regulamentului (CE) nr. 1.606/2002 al Parlamentului European şi al Consiliului din 19 iulie 2002 privind aplicarea standardelor internaţionale de contabilitate, care se aplică în condiţiile prevăzute de Ordinul Băncii Naţionale a României nr. 27/2010 pentru aprobarea Reglementărilor contabile conforme cu Standardele Internaţionale de Raportare Financiară, aplicabile instituţiilor de credit, cu modificările şi completările ulterioare;

k) obligaţiuni ipotecare - titlurile de datorie emise în baza unui portofoliu de creanţe constituit conform prevederilor prezentei legi;

l) persoană afiliată - persoană fizică sau juridică care, potrivit art. 2 alin. (1) pct. 23 din Legea nr. 297/2004, cu modificările şi completările ulterioare, acţionează în mod concertat cu o altă persoană fizică sau juridică;

m) portofoliu de creanţe - totalitatea creanţelor imobiliare şi a altor active financiare, împreună cu drepturile accesorii, precum şi a instrumentelor financiare derivate, cu care emitentul garantează îndeplinirea obligaţiilor asumate printr-una sau mai multe emisiuni de obligaţiuni ipotecare;

n) Registru de evidenţă internă - registrul ţinut de emitent pentru portofoliul de creanţe, în conformitate cu prevederile secţiunii 1 din cap. IV, în care sunt înregistrate elementele incluse în portofoliul de creanţe;

o) SEE - Spaţiul Economic European;

p) valoare nominală - valoarea reprezentând principalul creanţei;

q) valoare reziduală - suma rămasă de rambursat din valoarea nominală a unei creanţe;

r) valoare de referinţă a proprietăţii - tipul de valoare pe baza căruia se determină valoarea bunului imobil, stabilit de Banca Naţională a României prin reglementări emise în aplicarea prezentei legi.

Art. 3.

Se interzice oricărei persoane utilizarea denumirii obligaţiuni ipotecare, derivate sau traduceri ale acesteia, în prospectul de emisiune sau în orice material promoţional ori de informare adresat potenţialilor investitori, cu privire la caracteristicile unor obligaţiuni care nu sunt emise în condiţiile prezentei legi.

CAPITOLUL II Activitatea de emisiune de obligaţiuni ipotecare

SECŢIUNEA 1 Aprobarea emisiunii de obligaţiuni ipotecare
Puneri în aplicare (1)

Art. 4.

(1) În vederea efectuării fiecărei emisiuni de obligaţiuni ipotecare, emitentul trebuie să obţină o aprobare de emisiune din partea Băncii Naţionale a României.

(2) La evaluarea unei cereri de aprobare, Banca Naţională a României are în vedere îndeplinirea următoarelor condiţii:

a) emitentul să dispună de capacitatea de a asigura respectarea cerinţelor prevăzute de prezenta lege pentru emiterea de obligaţiuni ipotecare şi de o situaţie financiară curentă şi de perspectivă, de natură să asigure premisele protejării intereselor investitorilor şi ale altor creditori;

b) emisiunea de obligaţiuni ipotecare să nu aibă un efect negativ asupra stabilităţii financiare.
Puneri în aplicare (1)

(3) Banca Naţională a României emite reglementări privind modul de evaluare a îndeplinirii condiţiilor prevăzute la alin. (2) şi documentaţia necesară în acest sens, pentru obţinerea aprobării de a efectua o emisiune de obligaţiuni ipotecare.
Puneri în aplicare (2)

(4) Banca Naţională a României hotărăşte cu privire la o cerere de aprobare a unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare în termen de 60 de zile calendaristice de la data depunerii cererii de către emitent.

(5) În termen de 5 zile lucrătoare de la primirea cererii, Banca Naţională a României comunică emitentului, dacă este cazul, documentele care nu au fost prezentate sau nu corespund cerinţelor prevăzute, în vederea depunerii acestora în termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data comunicării solicitării. Până la depunerea documentelor corespunzătoare, dar nu mai mult de 30 de zile calendaristice de la data comunicării, termenul prevăzut la alin. (4) se suspendă.

(6) Banca Naţională a României comunică în scris solicitantului hotărârea sa cu privire la o cerere de aprobare a unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare, însoţită de motivele care au stat la baza acesteia, în cazul respingerii cererii.

(7) După aprobarea unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare, Banca Naţională a României comunică Autorităţii de Supraveghere Financiară informaţiile prevăzute la art. 85 alin. (8) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 32/2012 privind organismele de plasament colectiv în valori mobiliare şi societăţile de administrare a investiţiilor, precum şi pentru modificarea şi completarea Legii nr. 297/2004 privind piaţa de capital, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 10/2015, cu modificările ulterioare.
Puneri în aplicare (1)

(8) Prevederile alin. (1), (2) şi ale alin. (4)-(6) se aplică şi emitenţilor care preiau prin transfer sub orice formă obligaţii aferente obligaţiunilor ipotecare emise în baza prezentei legi, împreună cu portofoliul de creanţe aferent.

Art. 5.

Aprobarea Băncii Naţionale a României, acordată potrivit art. 4, nu exonerează emitentul de obligaţia de a supune spre aprobare autorităţii competente din statul membru de origine, determinat conform legislaţiei pieţei de capital, prospectul întocmit în conformitate cu Regulamentul (CE) nr. 809/2004 al Comisiei din 29 aprilie 2004 de punere în aplicare a Directivei 2003/71/CE a Parlamentului European şi a Consiliului în ceea ce priveşte informaţiile conţinute în prospectele, structura prospectelor, includerea de informaţii prin trimiteri, publicarea prospectelor şi difuzarea comunicatelor cu caracter publicitar, cu aplicarea corespunzătoare a prevederilor art. 24 din prezenta lege.

SECŢIUNEA a 2-a Respingerea unei cereri de aprobare a unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare
Puneri în aplicare (1)

Art. 6.

Banca Naţională a României respinge o cerere de aprobare pentru efectuarea unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 4 alin. (2) şi/sau emitentul nu a depus, în termenul prevăzut la art. 4 alin. (5), documentaţia completă şi întocmită corespunzător cerinţelor stabilite.

SECŢIUNEA a 3-a Retragerea aprobării acordate în vederea efectuării unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare
Puneri în aplicare (1)

Art. 7.

(1) Banca Naţională a României poate retrage aprobarea de emisiune acordată potrivit prevederilor art. 4 în următoarele cazuri:
Puneri în aplicare (1)

a) emitentul nu a emis obligaţiuni ipotecare în termen de un an de la data aprobării emisiunii;

b) nu mai sunt respectate prevederile din prezenta lege şi din reglementările emise în aplicarea acesteia şi emitentul nu dovedeşte că există perspective pentru remedierea în cel mai scurt timp a acestei situaţii.

(2) Hotărârea Băncii Naţionale a României de retragere a aprobării se comunică de îndată în scris emitentului, împreună cu motivele care au stat la baza hotărârii.

CAPITOLUL III Portofoliul de creanţe

SECŢIUNEA 1 Structurarea portofoliului de creanţe

Art. 8.

(1) Creanţele imobiliare, alte active financiare şi instrumentele financiare derivate, afectate garantării obligaţiunilor ipotecare, sunt structurate de emitent într-un singur portofoliu de creanţe.

(2) Portofoliul de creanţe poate garanta obligaţiuni ipotecare din mai multe emisiuni, cu condiţia respectării prevederilor prezentului capitol. Deţinătorii de obligaţiuni ipotecare aferente tuturor emisiunilor de obligaţiuni ipotecare realizate în baza portofoliului de creanţe au rang egal.

(3) Portofoliul de creanţe este afectat garantării obligaţiunilor prin înscrierea tuturor elementelor sale, de către emitent, în Registrul de evidenţă internă.

(4) Emitentul înscrie în Registrul de evidenţă internă toate elementele portofoliului de creanţe, înainte de a oferi spre subscriere obligaţiuni ipotecare.

(5) Valoarea portofoliului de creanţe trebuie să acopere în orice moment valoarea obligaţiunilor ipotecare, precum şi a oricăror obligaţii care, potrivit legii, trebuie acoperite din portofoliul de creanţe, inclusiv cele generate de rambursarea unor eventuale finanţări necesare pentru acoperirea deficitelor temporare de lichiditate.
Puneri în aplicare (1)

Art. 9.

(1) Emitentul poate achiziţiona creanţe imobiliare, individuale ori grupate în portofolii, de la unul sau mai mulţi cedenţi, pe care să le afecteze garantării de obligaţiuni ipotecare.

(2) În sensul alin. (1), emitentul poate achiziţiona doar creanţe generate de o instituţie autorizată şi supravegheată în vederea desfăşurării activităţii de creditare.

(3) Cesiunea unei creanţe imobiliare sau a unui portofoliu de creanţe imobiliare în vederea garantării unor obligaţiuni ipotecare devine opozabilă faţă de terţii care nu au cunoscut-o pe altă cale, cu excepţia debitorului cedat, prin înscrierea cesiunii în Arhiva Electronică. În cazul cesiunii unui portofoliu de creanţe imobiliare, înscrierea în Arhiva Electronică se poate realiza şi printr-un aviz global de cesiune, care să descrie creanţele imobiliare incluse în portofoliul de creanţe cedat fie prin utilizarea unei formule care să identifice portofoliul de creanţe afectat garantării pentru întregul portofoliu de creanţe sau pentru o parte a acestuia, fie prin descrierea fiecărei creanţe imobiliare în parte.

(4) În cazul creanţelor derivând din credite pentru investiţii imobiliare, transmiterea dreptului de ipotecă aferent creanţei cesionate devine opozabilă faţă de terţi prin înscrierea cesiunii în Arhiva Electronică potrivit alin. (3), precum şi prin notarea efectelor acesteia în cartea funciară a imobilului afectat garantării respectivei creanţe.

(5) Opozabilitatea faţă de terţi a cesiunii drepturilor derivând din contractul de asigurare prevăzut la art. 18 alin. (1) lit. e) se realizează prin înscrierea acesteia în Arhiva Electronică.

(6) Opozabilitatea cesiunii creanţelor imobiliare faţă de debitorii cedaţi se realizează prin notificarea acestora de către cedent prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în termen de 10 zile de la încheierea contractului de cesiune.

(7) În notificare se va menţiona, dacă este cazul, şi faptul că, după cesiune, sumele pentru rambursarea creanţei vor fi încasate de emitent, precum şi adresa punctelor de lucru ale emitentului unde vor putea fi efectuate plăţile.

(8) În cazul în care cedentul continuă administrarea creanţelor cesionate, sumele încasate de cedent în numele emitentului sunt transferate zilnic de cedent în contul indicat de emitent.

(9) Cu respectarea prevederilor alin. (3), în cazul creditorilor cedentului, cesiunea se aduce la cunoştinţa acestora fie individual, prin scrisoare recomandată sau prin poşta electronică, fie prin publicare pe website-ul cedentului, cu indicarea cesionarului. La cererea unui creditor al cedentului, cedentul trebuie să-i facă cunoscut acestuia preţul la care s-a efectuat cesiunea, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea cererii scrise a creditorului.

(10) Acţiunea revocatorie privind cesiunea de creanţe imobiliare care afectează interesele creditorilor cedentului se prescrie în termen de 45 de zile de la data întrunirii cumulative a cerinţelor de publicitate privind înscrierea în Arhiva Electronică, potrivit alin. (3), şi notificarea creditorilor cedentului, potrivit alin. (9), în cazul creanţelor utilizate pentru garantarea de obligaţiuni ipotecare emise în condiţiile prezentei legi.

(11) În cazul admiterii acţiunii pentru anularea cesiunii creanţelor imobiliare afectate garantării obligaţiunilor ipotecare emise în condiţiile prezentei legi, introduse în cadrul procedurii falimentului deschise împotriva cedentului, emitentul dobânditor poate fi obligat numai la plata eventualei diferenţe între preţul plătit pentru creanţe şi valoarea reală a acestora stabilită prin expertiză în condiţiile legii, creanţele urmând a fi menţinute în portofoliu.

Art. 10.

(1) Cu cel puţin 45 de zile înaintea înscrierii oricăror creanţe imobiliare în Registrul de evidenţă internă, emitentul trebuie să aducă la cunoştinţa debitorilor creanţelor respective, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire şi prin publicarea unui anunţ fie în Monitorul Oficial al României, Partea a III-a, fie în două ziare cu acoperire naţională, faptul că:

a) respectivele creanţe imobiliare vor fi incluse în portofoliul de creanţe afectat garantării de obligaţiuni ipotecare;

b) au dreptul să notifice emitentul că nu renunţă la dreptul de compensare împotriva acestuia;

c) debitorii care nu aduc la cunoştinţa emitentului în termenul de 45 de zile notificarea prevăzută la alin. (2) nu mai au niciun drept de compensare împotriva emitentului în legătură cu creanţele imobiliare respective pe toată durata obligaţiunilor ipotecare, începând cu data la care acestea sunt incluse în portofoliul de creanţe.

(2) În termenul de 45 de zile prevăzut la alin. (1), debitorii creanţelor imobiliare respective au dreptul să notifice emitentul că nu renunţă la dreptul de compensare împotriva emitentului, în cazul debitorilor care nu au adus la cunoştinţa emitentului această notificare, în termenul prevăzut, exercitarea dreptului de compensare legală sau convenţională fiind suspendată începând cu data înscrierii creanţelor imobiliare în Registrul de evidenţă internă, pe durata includerii creanţelor respective în Registrul de evidenţă internă.

Art. 11.

(1) Fără a aduce atingere prevederilor alin. (2) şi (3), pe durata înscrierii unei creanţe imobiliare în Registrul de evidenţă internă creditorii emitentului nu mai pot executa, în nicio situaţie, respectiva creanţă sau sumele încasate de către emitent în baza creanţei imobiliare în contul indicat de cesionar, inclusiv în cadrul procedurii de faliment împotriva emitentului.

(2) Valoarea atribuită în Registrul de evidenţă internă fiecărei creanţe imobiliare garantate parţial cu ipotecă în favoarea emitentului este proporţională cu procentul de garantare cu o astfel de garanţie în favoarea emitentului. Prevederile art. 18 alin. (4) se aplică în mod corespunzător.
Puneri în aplicare (1)

(3) Încasările rezultate din creanţele imobiliare incluse în portofoliul afectat garantării emisiunii de obligaţiuni ipotecare, inclusiv din executarea garanţiilor aferente acestor creanţe, reprezintă încasări aferente portofoliului de creanţe numai în limita valorii înscrise în Registrul de evidenţă internă a creanţei respective.

Art. 12. Puneri în aplicare (1)

(1) Emitentul poate include în portofoliul de creanţe, în afara creanţelor imobiliare, alte active financiare şi, în condiţiile art. 14 şi art. 18 alin. (8), instrumente financiare derivate.

(2) Banca Naţională a României emite reglementări în vederea stabilirii categoriilor de active financiare prevăzute la alin. (1), altele decât creanţele imobiliare, a condiţiilor de eligibilitate şi a limitei maxime a acestora în raport cu celelalte elemente componente ale portofoliului de creanţe.
Puneri în aplicare (1)

Art. 13.

(1) Valoarea actualizată a elementelor componente din portofoliul de creanţe trebuie să depăşească valoarea actualizată a oricăror obligaţii de plată asumate prin realizarea tuturor emisiunilor de obligaţiuni ipotecare care, potrivit legii, trebuie acoperite din portofoliul de creanţe, pe întreaga durată de viaţă a obligaţiunilor, cu procentul prevăzut în prospect sau, după caz, în documentul de ofertă care atestă condiţiile emisiunii, care nu poate fi mai mic de 2%, astfel încât deţinătorii de obligaţiuni ipotecare să fie garantaţi în orice moment cu portofoliul de creanţe până la scadenţa obligaţiunilor ipotecare.

(2) Emitenţii trebuie să asigure respectarea cerinţei de acoperire a obligaţiilor de plată prevăzute la alin. (1) şi în condiţii de criză prin completarea, în mod corespunzător, a portofoliului de creanţe şi înregistrarea acestora în Registrul de evidenţă internă.
Puneri în aplicare (1)

(3) În sensul prevederilor alin. (2), emitenţii au obligaţia de a efectua periodic simulări de criză, luând în considerare principalii factori de risc asociaţi portofoliului de creanţe suport, evaluarea implicaţiilor lor asupra cerinţei de acoperire, precum şi capacitatea emisiunii de obligaţiuni ipotecare de a genera fonduri în vederea efectuării plăţii integrale şi la timp a obligaţiilor generate. Banca Naţională a României emite reglementări privind cerinţele de derulare a simulărilor de criză.
Puneri în aplicare (1)

(4) Emitenţii determină pe bază zilnică, pentru următoarele 180 de zile, diferenţa negativă dintre fluxurile de numerar generate de creanţele din portofoliul de creanţe afectat garantării obligaţiunilor ipotecare şi obligaţiile scadente în aceeaşi perioadă aferente acestor emisiuni şi asigură acoperirea diferenţei celei mai mari cu alte active financiare.

(5) În aplicarea prevederilor alin. (4), activele financiare prevăzute la art. 12 alin. (1), care depăşesc limita maximă prevăzută la art. 12 alin. (2), pot fi menţinute temporar în portofoliu, atâta timp cât este necesar pentru acoperirea deficitului de lichiditate, şi nu sunt luate în calculul limitelor prevăzute la alin. (1) şi (6) şi nici în calculul mediei ponderate a scadenţelor creanţelor prevăzute la art. 16 alin. (2).
Puneri în aplicare (1)

(6) Valoarea totală a portofoliului de creanţe nu poate depăşi limita maximă din valoarea totală a activelor instituţiei de credit emitente prevăzută de Banca Naţională a României în reglementările emise în aplicarea prezentei legi.
Puneri în aplicare (2)

(7) În vederea supravegherii respectării cerinţelor prevăzute la alin. (1), (2) şi (4) şi a celor prevăzute la art. 8 alin. (5), Banca Naţională a României emite reglementări cu privire la metodologia de calcul şi frecvenţa raportării indicatorilor.

(8) Emitentul stabileşte prin prospect sau, după caz, prin documentul de ofertă care atestă condiţiile emisiunii proporţia între creanţele garantate cu ipotecă imobiliară asupra proprietăţilor rezidenţiale şi cele garantate cu ipotecă imobiliară asupra proprietăţilor comerciale.

Art. 14.

(1) Emitentul poate decide să acopere, parţial sau integral, riscul de rată a dobânzii şi riscul valutar, prin utilizarea instrumentelor financiare derivate.

(2) Emitentul utilizează instrumentele financiare derivate incluse în portofoliul de creanţe exclusiv în scopul acoperirii riscurilor prevăzute la alin. (1) şi se asigură că riscul de nerambursare al contrapartidelor sale în cadrul contractelor care stau la baza instrumentelor financiare derivate este scăzut.

(3) Emitentul are obligaţia de a demonstra respectarea condiţiei prevăzute la alin. (2).

(4) Emitentul trebuie să marcheze la piaţă instrumentele financiare derivate utilizate pentru scopurile prevăzute la alin. (1).

(5) Emitentul trebuie să se conformeze cu cerinţele de raportare periodică impuse de Banca Naţională a României, prin reglementări emise în aplicarea prezentei legi, cu privire la raportarea periodică a performanţei contractuale a instrumentelor financiare derivate.

se încarcă...