Back

Guvernul României

Ordonanţa de urgenţă nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe

Text publicat în M.Of. al României.

În vigoare de la 08.04.1999

Acest document poate avea modificări ulterioare. Cumpăraţi documentul în formă actualizată sau alegeţi un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată.

Cumpără forma actualizată

În temeiul prevederilor art. 114 alin. (4) din Constituţia României,

Guvernul României emite următoarea ordonanţă de urgenţă:

CAPITOLUL I Protecţia chiriaşilor

Secţiunea 1 Prelungirea şi încheierea anumitor contracte de închiriere

Art. 1. - Modificări (1), Acțiuni respinse (7), Jurisprudență (30)

Durata contractelor de închiriere pentru suprafeţele locative deţinute de stat sau de unităţile administrative ale acestuia la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, cu destinaţia de locuinţe sau folosite de unităţi de invăţământ, de aşezăminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal înregistrate, de sindicate sau de organizaţii neguvernamentale, aflate în curs de executare, se prelungeşte de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.

Art. 2. - Modificări (1), Acțiuni respinse (11), Jurisprudență (27)

Durata contractelor de închiriere încheiate după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţă redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora anterior intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, se prelungeşte, la cererea chiriaşului, pentru o perioadă de cel mult 3 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.

Art. 3. -

Durata contractelor de închiriere încheiate după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafeţele locative folosite de unităţi de învăţământ sau de aşezăminte social-culturale, redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora anterior intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, se prelungeşte, la cererea chiriaşului, pentru o perioadă de 3 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.

Art. 4. -

Pentru imobilele - terenuri şi construcţii - redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora şi folosite la data cererii de retrocedare de unităţi de învăţământ, de aşezăminte social-culturale sau de instituţii publice, proprietarul va încheia, la cererea locatarului, un contract de închiriere pe o durată de 3 ani.

Art. 5. - Acțiuni respinse (4), Jurisprudență (5)

Pentru imobilele - terenuri şi construcţii -, precum şi pentru suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţă, privatizate după 1 ianuarie 1990 o dată cu societăţile comerciale care le deţineau în proprietate ca locuinţe, locuinţe de serviciu, cămine pentru salariaţi, aşezăminte social-culturale sau unităţi de învăţământ, proprietarul va încheia, la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş care ocupă efectiv locuinţa, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.

Art. 6. - Modificări (1), Acțiuni respinse (12), Jurisprudență (30)

În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de cel mult 3 ani.

Art. 7. - Acțiuni respinse (5), Jurisprudență (14)

Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe de urgentă.
Jurisprudență (1)

Art. 8. -

Durata contractelor de închiriere pentru garajele deţinute de stat la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă se prelungeşte, la cererea chiriaşului, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia.

Art. 9. - Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (20)

(1) În cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş, după caz.
Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (6)

(2) Proprietarii, persoane fizice sau juridice private, vor înregistra noul contract de închiriere la organul fiscal teritorial.
Modificări (1)

(3) Persoana juridică, care a deţinut sau a administrat locuinţa, va comunica chiriaşului titular al contractului de închiriere, în scris, cu confirmare de primire, în termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuinţei, faptul că începând cu această dată poate să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul care a redobândit locuinţa. În acelaşi timp este obligată să pună la dispoziţie proprietarului, fără plată, copii de pe contractul de închiriere şi de pe anexele la acesta.
Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (1)

Art. 10. - Acțiuni respinse (10), Jurisprudență (49)

(1) În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (22)

(2) Chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat să comunice proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, cererea pentru încheierea unui nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
Modificări (1), Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (5)

(3) În cazul în care chiriaşul sau fostul chiriaş comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuinţa pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinţei înăuntrul acestui termen îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale.
Acțiuni respinse (5), Jurisprudență (5)

Art. 11. - Acțiuni respinse (9), Jurisprudență (36)

(1) Nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului sau a fostului chiriaş.
Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (18)

(2) Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriaşului sau al fostului chiriaş de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale.
Acțiuni respinse (29), Jurisprudență (7)

Art. 12. - Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (3)

În cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă, contractul de închiriere transferându-se, la cerere, după caz:

a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă este menţionat în contract şi dacă a locuit efectiv împreună cu titularul;
Jurisprudență (1)

b) în beneficiul descendenţilor sau al ascendenţilor, dacă aceştia erau menţionaţi în contract şi dacă au locuit efectiv împreună cu titularul. În cazul minorilor şi al incapabililor, care nu au reprezentant legal, autoritatea tutelară este obligată să asigure asistenţă pentru încheierea, modificarea sau încetarea contractului de închiriere, după caz;
Jurisprudență (1)

c) în beneficiul altor persoane, dacă acestea erau menţionate în contract şi dacă au locuit efectiv împreună cu titularul cel puţin un an.

Art. 13. - Modificări (1), Acțiuni respinse (9), Jurisprudență (17)

Prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică:
Jurisprudență (2)

a) în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art. 2-7;

b) în cazul contractelor de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menţionaţi în contract sunt proprietari ai unei locuinţe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuinţă corespunzătoare după data de 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate. Fac excepţie contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menţionaţi în contract au redobândit, în calitate de foşti proprietari sau moştenitori ai acestora, locuinţe care sunt efectiv ocupate de chiriaşi persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituţie publică;
Acțiuni respinse (5), Jurisprudență (3)

c) chiriaşului care refuză să preia în folosinţă o altă locuinţă pusă la dispoziţie în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă de către fostul proprietar sau de moştenitorii acestuia ori de către autorităţile publice locale;

d) în cazul litigiilor determinate de refuzul chiriaşilor cărora li s-a notificat să încheie uh nou contract de închiriere cu proprietarul potrivit Legii nr. 17/1994, Legii nr. 112/1995 sau Legii nr. 114/1996, republicată;
Jurisprudență (2)

e) în cazul litigiilor dintre proprietar şi chiriaş având ca obiect schimbul obligatoriu de locuinţe;

f) în cazul chiriaşilor care au subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului;
Jurisprudență (1)

g) în cazul chiriaşilor care au schimbat total sau parţial destinaţia ori structura interioară a locuinţei fără consimţământul scris al proprietarului şi fără aprobările legale;
Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (2)

h) chiriaşului care a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăinat fără drept părţi din acestea;
Jurisprudență (2)

i) chiriaşului care are un comportament ce face imposibilă convieţuirea sau care împiedică folosirea normală a locuinţei;

j) în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 a înstrăinat-o sub orice formă, inclusiv prin schimb;

k) în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 a ipotecat-o, a concesionat-o sau a încheiat un contract de leasing pentru o parte sau pentru întreaga locuinţă;

l) în cazul prevăzut la art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 a închiriat-o în totalitate sau în parte. Dacă locuinţa a fost închiriată în parte, prevederile prezentului articol se aplică numai pentru suprafaţa din locuinţă, închiriată de persoana care a cumpărat-o în baza Legii nr. 112/1995.

Secţiunea a 2-a Reînnoirea contractului de închiriere

Art. 14. - Acțiuni respinse (10), Jurisprudență (39)

(1) La expirarea termenului de închiriere chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii.
Modificări (1), Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (20)

(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive:
Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (6)

a) locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia, numai dacă sunt cetăţeni români cu domiciliul în România;
Jurisprudență (5)

b) locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile prezentei ordonanţe de urgenţă;
Jurisprudență (2)

c) chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere;
Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (6)

d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i).
Jurisprudență (1)

(3) Proprietarul este obligat să ii notifice chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situaţiile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b). În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. c) şi d) notificarea se face cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea contractului.
Modificări (1), Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (6)

(4) Sunt permise mai multe reînnoiri succesive.
Jurisprudență (3)

(5) Chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa în termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locaţiunea nu s-a reînnoit. Chiriaşul este obligat să plătească întreaga chirie, precum şi toate cheltuielile pentru servicii şi întreţinere, aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuinţa.
Modificări (1), Jurisprudență (4)

Art. 15. - Jurisprudență (6)

(1) În cazul chiriaşilor notificaţi pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. (2) lit. a) şi b) şi ale căror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt sub nivelul salariului mediu net pe economie, precum şi în cazul celor care au dreptul la locuinţe sociale potrivit Legii nr. 114/1996, republicată, consiliile locale sunt obligate să le pună la dispoziţie, cu prioritate, o locuinţă corespunzătoare în termen de un an de la data cererii chiriaşului.
Modificări (2)

(2) Chiriaşul este obligat să înregistreze cererea de locuinţă la consiliul local în termen de 30 de zile de la data notificării.
Jurisprudență (1)

(3) Sunt interzise, sub sancţiunea nulităţii absolute, contractele de închiriere pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţă, încheiate de consiliile locale cu persoane fizice sau juridice cu nerespectarea ordinii de prioritate prevăzute la alin. (1).

(4) În cazul în care consiliile locale nu au putut pune la dispoziţie chiriaşului o locuinţă corespunzătoare în termenul prevăzut la alin. (1), contractul de închiriere se prelungeşte pentru o perioadă de cel mult 6 luni de la data expirării sale, după care sunt aplicabile prevederile cap. II privind schimbul obligatoriu de locuinţă.
Modificări (1), Jurisprudență (2)

Art. 16. - Modificări (2), Jurisprudență (1)

(1) Chiriaşii ale căror contracte de închiriere nu s-au reînnoit pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. (2) lit. a) şi b) au prioritate la acordarea înlesnirilor prevăzute de Legea nr. 114/1996, republicată, în vederea dobândirii de locuinţe corespunzătoare.

(2) Nerespectarea ordinii de prioritate prevăzute la alin. (1) atrage obligarea la plata unor despăgubiri echivalente cu cel mult jumătate din valoarea creditului necesar solicitat.

Art. 17. -

Persoana prevăzută la art. 14 alin. (2) lit. a) trebuie să ocupe locuinţa în termen de 60 de zile de la data părăsirii acesteia de către chiriaş şi pentru o perioadă care nu poate fi mai mică de un an de la data mutării efective în locuinţă.

Art. 18. - Acțiuni respinse (3), Jurisprudență (11)

(1) În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei.
Jurisprudență (7)

(2) Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul şi cu respectarea condiţiilor prevăzute de prezenta ordonanţă de urgenţă, ţine loc de ofertă de vânzare şi trebuie să cuprindă preţul vânzării, sub sancţiunea nulităţii absolute. Oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.
Jurisprudență (1)

(3) Dacă chiriaşul notifică proprietarului intenţia de a cumpăra locuinţa, sub condiţia obţinerii unui împrumut pentru plata preţului, contractul de închiriere se prelungeşte cu 6 luni. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriaşul pierde dreptul de preemţiune la cumpărarea locuinţei.
Modificări (1)

(4) Exercitarea cu rea-credinţă a dreptului de preemţiune atrage răspunderea civilă a chiriaşului pentru daunele cauzate proprietarului.

Art. 19. - Jurisprudență (3)

(1) Dacă locuinţa a fost vândută unui terţ în condiţii sau la un preţ mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriaşului care nu a acceptat această ofertă, chiriaşul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare.

(2) La mutarea din locuinţă chiriaşul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului.
Jurisprudență (1)

Art. 20. - Jurisprudență (3)

(1) Dreptul chiriaşului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se exercită potrivit dispoziţiilor Codului de procedură civilă, privind ofertele de plată şi consemnaţiuni, care se aplică în mod corespunzător. Procesul-verbal încheiat cu executorul judecătoresc pentru a constata primirea plăţii de către terţul cumpărător sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată şi consemnarea au fost declarate valabile ţine loc de titlu de proprietate pentru fostul chiriaş.
Jurisprudență (1)

(2) Oferta de plată urmată de consemnaţiune, făcută de chiriaş pentru a se subroga în drepturile cumpărătorului, este irevocabilă.

Art. 21. - Acțiuni respinse (2), Jurisprudență (6)

Dispoziţiile art. 18-20 privind dreptul de preemţiune al chiriaşului şi dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere. Cumpărătorul este dator să respecte contractul de închiriere încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepţia cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzării a fost prevăzută în contractul de închiriere.

Art. 22. - Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (7)

(1) Notificarea prealabilă a chiriaşului de către proprietar privind refuzul de a reînnoi contractul de închiriere se face prin executorul judecătoresc şi trebuie să indice motivul refuzului.
Jurisprudență (2)

(2) În cazul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabilă a chiriaşului trebuie să indice numele, prenumele, cetăţenia, domiciliul, precum şi legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soţ a persoanei îndreptăţite.

(3) În lipsa notificării ori în caz de nulitate a acesteia pentru neîndeplinirea condiţiilor prevăzute la alin. (1) şi (2) şi la art. 14 alin. (3), contractul de închiriere se reînnoieşte în condiţiile art. 14 alin. (1).
Acțiuni respinse (1), Jurisprudență (4)

CAPITOLUL II Schimbul obligatoriu de locuinţă
Modificări (1), Acțiuni respinse (1)

Art. 23. - Acțiuni respinse (13), Jurisprudență (3)

(1) Proprietarii au dreptul să ceară şi să obţină mutarea chiriaşilor din spaţiile cu destinaţia de locuinţă pe calea unui schimb obligatoriu.

(2) Pentru aceasta, proprietarul este obligat să pună la dispoziţie chiriaşului, cu contract de închiriere, un alt spaţiu cu destinaţia de locuinţă în aceeaşi localitate sau într-o altă localitate, cu acordul chiriaşului şi cu respectarea suprafeţei locuibile minime de 15 m2 persoană.
Modificări (1)

(3) Dacă locuinţa oferită în schimb este proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie de către aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul iniţial.

Art. 24. - Acțiuni respinse (8), Jurisprudență (2)

(1) Chiriaşul nu este obligat să se mute, dacă în locuinţa care i se oferă în schimb nu i se asigură suprafaţa locuibilă şi numărul de camere la care este îndreptăţit conform anexelor nr. 1 şi 2 la prezenta ordonanţă de urgenţă, dar nici nu poate pretinde o suprafaţă locuibilă sau un număr de camere mai mare decât cele la care este îndreptăţit potrivit prezentei ordonanţe de urgenţă sau decât cele pe care le deţine cu chirie şi nici condiţii mai bune de locuit decât cele pe care le are în locuinţa din care urmează să se mute.
Jurisprudență (1)

(2) Nu i se va putea cere chiriaşului să se mute într-o locuinţă insalubră şi nici să accepte o locuinţă lipsită de dependinţele strict necesare - bucătărie, baie, WC -, prevăzute în contractul de închiriere a locuinţei din care urmează să se mute.

(3) Chiriaşul nu va putea însă să invoce, ca motiv al refuzului de a se muta, faptul că locuinţa oferită este situată într-un cartier periferic, că este mai puţin confortabilă datorită felului diferit de încălzire, că nu are scară de serviciu sau că are dependinţele în folosinţă comună, în măsura în care îi este asigurată utilizarea lor, că nu are curte ori datorită etajului la care se află locuinţa oferită în schimb.
Modificări (1)

(4) În cazul în care locuinţa din care urmează să se mute chiriaşul are şi garaj, acesta poate fi evacuat şi din garaj, chiar dacă proprietarul nu îi oferă chiriaşului un alt garaj la schimb.
Modificări (1)

Art. 25. - Acțiuni respinse (12), Jurisprudență (3)

Litigiile dintre proprietari şi chiriaşi, legate de schimbul obligatoriu de locuinţă, sunt de competenţa judecătoriei în raza căreia se află imobilul. Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu recurs. Hotărârea instanţei de recurs este definitivă şi irevocabilă.

se încarcă...